Inserito da segreteria regionale il Sab, 23/02/2008 - 17:30

 

Il Condominio... le canne fumarie e le caldaiette

Un condominio in oggetto ha il riscaldamento autonomo con n. 8 canne fumarie e tipo ramificato; è stato accertato la presenza di rigurgito in numerosi appartamenti. Pertanto si è dato incarico ad una Società specializzata che ha individuato una soluzione per eliminare gli inconvenienti, consistenti in:
- Riduzione della portata di gas in ogni canna fumaria;
- Innalzamento camini; sostituzione dei comignoli;
- Sostituzione per il momento della caldaietta ultimo piano con potenzialità inferiore ai 20 K.W.
Sette canne su otto risultano essere normalizzate.
Tali opere comprese la sostituzione delle caldaiette sono state ripartite con i millesimi di proprietà in quanto tali opere sono relativi alla sicurezza complessiva del Condominio; pertanto vi chiedo è corretto?
Inoltre si rende noto che man mano che si renderanno necessarie le sostituzioni delle caldaiette esistenti ognuno dovrà provvedere a sostituirle a proprie spese con potenzialità come indicato dal progettista, è giusto?
Per una delle otto canne per motivi geometrici non si può effettuare la regolarizzazione come per le altre sette; l'unica soluzione consiste in un nuovo sistema fumario che comporta la sostituzione di tutte le caldaiette della colonna con caldaiette modello turbo, a tal proposito vi chiedo il vostro parere per come ripartirei costi.
Quesito: "il condominio dovrà affrontare i costi della sola canna fumaria o anche i costi delle sostituzioni delle caldaiette? Oppure l'extracosto di una caldaietta turbo a caldaietta normale? In che modo?

Risponde Dario Guazzoni

Trattandosi di caldaie uguali, una per appartamento sarebbe stato equo suddividere il lavoro caldaiette ed adeguamento canna fumaria in parti uguali cioè un 1/7 ciascuna.
E' ovvio che la futura eventuale sostituzione caldaiette dovrà essere a carico del singolo interessato; di qui come detto in premessa, il metodo di suddivisione in parti uguali
Per l'ottava canna vale il principio suesposto che cioè trattandosi di canne al servizio di un solo gruppo di condomini le spese complessive debbono essere suddivise in parti uguali tra gli utilizzatori del servizio.

La maggioranza per allacciarsi alla rete comunale del gas

Amministro un condominio di oltre 200 appartamenti nel cortile del quale, sin dalle origini (1960), si trovano dei serbatoi contenenti gpl che servono a fornire il gas alle cucine e agli scaldabagni dei residenti.
Al momento della formazione del condominio, l'azienda che aveva installato l'impianto aveva stipulato singoli contratti di fornitura con ciascuno degli utenti ivi residenti.
Attualmente una consistente rappresentanza di condomini ha chiesto di porre all'o.d.g. della prossima assemblea la dismissione dell'uso del gpl e, in sostituzione, l'allacciamento alla rete comunale del gas.
Poiché, come ho detto, i contratti di fornitura del gas gpl sono stati e vengono via via stipulati singolarmente tra l'azienda fornitrice di detto gas ed i rispettivi utenti, Vi chiedo cortesemente di farmi sapere se, a vostro avviso, l'assemblea ha il potere di imporre con le usuali maggioranze a tutti i condomini, anche ai non consenzienti, di rinunciare alla fornitura del gas come è stata sinora praticata.

Risponde Luca Saccomani

La situazione in fatto descritta nel quesito fotografa l'esistenza di molteplici servitù, imposte sin dall'origine a carico del Condominio, ed a favore dei singoli proprietari utenti della fornitura di gas gpl Anche nell'ambito del condominio possono in effetti costituirsi rapporti di servitù a favore delle unità immobiliari di proprietà esclusiva ed a carico dei beni comuni, giacchè - come la giurisprudenza ha più volte affermato - il principio per il quale la servitù presuppone che i fondi appartengano a proprietari diversi (nemini res sua servit) trova applicazione unicamenteuando un'unica persona sia titolare del fondo servente e del fondo dominante, e non anche quando il proprietario di uno dei questi sia comproprietario dell'altro, giacchè, in tal caso, l'intersoggettività del rapporto è data dal concorso di altri titolari del bene comune (in questi termini Trib. Milano, Sez. VIII Civ., 5.4.1990).
Per tale ragione, l'assemblea difetta di competenza a deliberare in materia, e la decisione eventualmente assunta dovrebbe considerarsi radicalmente nulla, in quanto lesiva di diritti individuali.