Inserito da segreteria regionale il Dom, 23/12/2007 - 09:49

Corte di cassazione - Sezioni Unite civili

Recupero del sottotetto l'indennità di sopraelevazione è dovuta quando vi sia aumento di volumetria, anche se non viene realizzato un nuovo piano

La indennità di sopraelevazione compete a ciascuno dei singoli con­domini in ogni caso di aumento di superficie o di volumetria della uni­tà immobiliare sita all'ultimo piano, prescindendo dal contestuale innal­zamento della altezza dell'edificio:
Nel caso in cui in un condominio il pro­prietario dell'ultimo piano dell'edificio con­dominiale innalzi mura perimetrali sfa­cendo il tetto e creando nuove unità abita­tive sostitutive delle precedenti soffitte esi­stenti, gli altri condomini del fabbricato hanno diritto ad ottenere dal realizzatore la corresponsione dell'indennità di soprae­levazione prevista dall'articolo 1127 c.c. comma quarto del codice civile poiché l'indennizzo compete a prescindere dal fatto che si siano realizzati nuovi piani o nuove fabbriche, avendo l'indennità in questione natura sostanzialmente riparatoria, essen­do essa finalitá a compensare gli altri condomini dalla diminuzione di valore di ogni piano opoqione di piano della perdi­ta del quale abbiano la proprietà, a nulla valendo l'eventuale aumento degli oneri condominiali in capo al proprietario del­l'ultimo piano, scaturente dalla ipotetica rettifica delk tabelle millesimali dell'edificio ( SS. UU. Sentenza 16 novembre 2006 - 30 luglio 2007 n. 16794"

Dopo una lunghissima attesa, final­mente è stata pubblicata la sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la quale si chiarisce che il diritto alla indennità ex art. 1127 c. c. insorge indipendente­mente dal prospettarsi o meno di una vera e propria sopraelevazione, con istituzione di un nuovo piano abitabile, e che gli altri condomini possono pretendere la indennità di sopraelevazione ogni qualvolta il  re­cupero del sottotetto comporti au­mento di superficie o di volumetria. Si ricorderà che la risposta negativa derivava essenzialmente dalla com­pilazione dell'articolo 1127 c.c., nel quale si parla di istituzione di nuovi piani e di nuovi corpi di fabbrica, e dalla difficoltà di fare rientrare nella nozione di sopraelevazione così evocata anche la più modesta fatti­specie del mero recupero dei sotto­tetti, divenuta ormai così diffusa ma certamente pochissimo sondata al­l'epoca della redazione del nostro codice civile.
Si ricorderà, inoltre, che la soluzio­ne affermativa era andata sempre più imponendosi nella nostra giuri­sprudenza e che molte sentenze avevano contraddetto le statuizioni più risalenti nel tempo.
La Corte è pervenuta alla sua con­clusione ( per vero, anticipata in qualche misura da taluni Tribunali, trai quali si devono segnalare Mon­za, sentenza 15 5 2006, e Milano, con una delle ultime sentenze della ottava sezione ancora dedicate al condominio) partendo dalla funzio­ne stessa della indennità di soprae­levazione
La Corte ha preliminarmente ricor­dato che la fattispecie delineata dal­l'articolo 1127 c.c. è destinata a di­sciplinare le situazioni nelle quali la modifica della singola porzione di piano si risolva nella maggiore uti­lizzazione dell'area sulla quale sorge l'edificio e, quale effetto secondario, nella diminuzione di valore delle re­sidue unità immobiliari.
Tale effetto deve essere ravvisato quando vi sia ragione di incremen­tare la quota millesimale che spetta alle unità immobiliare della quale sia stata aumentata la dimensione, poi­ché in tale contesto accade che ri­manga inalterato il valore del suolo (dividendo), ma cresca il numero dei piani o la entità dei volumi utilizzabili (divisore) e che, di conse­guenza, necessariamente diminui­sca il valore di ogni quota relativa a piano o porzione di piano (quo­ziente).
La indennità dovuta agli altri con­domini da colui che sopraeleva ha propriamente lo scopo di ristabilire "la situazione economica preceden­te mediante la prestazione dell'equi­valente pecuniario della frazione di valore perduta per effetto della so­praelevazione da ogni quota relativa a piano o porzione (Cass. 16 /6 /05 n. 12880, 16/3/82, n.1697. che ri­chiama a sua volta altri precedenti conformi)".
I Giudici Supremi hanno quindi ri­levato che l'incremento della quota millesimale di un condomino impli­ca che rimanendo sempre lo stesso il valore del suolo (dividendo), con l'aumento del numero dei piani o in ogni caso dei volumi utilizzabili (di­visore) necessariamente diminuisca il valore di ogni quota relativa a piano o porzione di piano (quo­ziente).
Alla stregua di siffatta pre­messa trova conferma la tesi secondo la quale la indennità dovuta da chi sopraeleva ha lo scopo di ristabilire la si­tuazione economica precedente me­diante la prestazione dell'equiva­lente pecuniario della frazione di valore perduta per effetto della so­praelevazione da ogni quota relati­va a piano o porzione (Cass.1616105 n. 12880‑
Talvolta neppure i chiarimenti più radicali valgono a scoraggiare colo­ro che amano sollevare perplessità, ma la fattispecie regolata dalla Cor­te è tale da dissolvere i dubbi poiché concerne "l'innalzamento di 50 cm del­le mura perimetrali ed il corrispondente ri­facimento del tetto al di sopra di esse, con la trasformazione  delle preesistenti soffitte i . n due nuove unità abitaiíve
I Giudici hanno seccamente affer­mato che tale situazione configura una nuova fabbrica e comporta che debba essere considerata, pertanto, come sopraelevazione ai sensi del primo comma dell'art. 1127 c.c. e clip, pertanto, luogo all'obbligo di corresponsione dell'indennità di cui all'ultimo comma, della stessa nor­ma".

Alessandra Tononi

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