Inserito da segreteria regionale il Sab, 15/03/2008 - 16:44

Sentenza SS:UU. 30 luglio 2007 n. 16794, indennità ex art. 1127 c.c.

La sopraelevazione al di sopra dell'ultimo piano dell'edificio condominiale e la conseguente configurabilità del diritto al pagamento dell'indennità

La Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la sentenza n° 16794 del 30.7.07 ha risolto il contrasto esistente nella giurisprudenza di legittimità in merito al concetto di sopraelevazione al di sopra dell'ultimo piano dell'edificio condominiale e sulla conseguente configurabilità del diritto al pagamento dell'indennità.

Le Sezioni Unite prendono lo spunto dalla precedente decisione n. 6643 del 22.05.2000 che aveva stabilito il principio secondo il quale il diritto alla corresponsione dell'indennità ai condomini nel caso della sopraelevazione, si configura solo nell'ipotesi di costruzione di uno o più piani o di una o più nuove fabbriche sopra l'ultimo piano dell'edificio e non in ogni caso di sopraelevazione.

La Corte ha ritenuto che la suddetta pronunzia non abbia correttamente inteso il significato della sopraelevazione nonché degli stessi precedenti richiamativi.

Le Sezioni Unite con articolata motivazione hanno esaminato il fondamento dell'obbligo della corresponsione della indennità considerando preliminarmente come il diritto di costruire costituisca una delle più significative facoltà nelle quali si estrinseca l'esercizio del diritto di proprietà sul suolo, come si ricava dall'art. 934 c.c. che stabilisce l'automatico acquisto della proprietà della costruzione in capo al proprietario del suolo medesimo.

La Corte evidenzia come l'ordinamento non escluda la possibilità di deroghe pattizie al principio suddetto consentendo che la proprietà della costruzione sia acquisita da una persona diversa dal proprietario del suolo in virtù di un atto negoziale specifico.

L'ordinamento prevede in particolare la costituzione del diritto di Superficie di cui all'art. 952 c.c. secondo il quale il proprietario del suolo può concedere al terzo il diritto di costruire sul terreno e , quindi, di conseguire la proprietà superficiaria per effetto della costruzione o di alienare al terzo una costruzione già esistente e costituendo così la proprietà separata di essa (art. 952 comma 2 c.c.)..

L'ordinamento prevede anche una deroga normativa al principio dell'accessione.

Nel condominio mentre in virtù dell'art. 1117 c.c. il suolo appartiene in proprietà indivisa a tutti i condomini al pari delle altre parti comuni dell'edificio le diverse porzioni immobiliari sovrapposte che insistono sul medesimo suolo sono soggette ad un dominio esclusivo.

L'art. 1127 c.c. sancisce una differente regolamentazione rispetto alla regola della comunione pro-indiviso in quanto detta norma attribuisce il diritto ad edificare o meglio di sopraelevare al titolare della porzione esclusiva soprastante e le opere e le costruzioni fatte dallo stesso accedono in ragione della proprietà individuale al proprietario di questa e non "pro indiviso" a tutti i partecipanti al condominio, proprietari dei piani sottostanti.

In virtù dell'art. 1127 la proprietà superficiaria viene spostata verso l'alto e con la sopraelevazione la costruzione accede al proprietario dell'ultimo piano in deroga al principio dell'accessione secondo il quale dovrebbe essere acquisita dal proprietario del suolo.

La Corte spiega quale sia il fondamento dell'obbligo di corrispondere l'indennità agli altri condomini da parte del proprietario dell'ultimo piano dell'edificio che sopraeleva.

Il sacrificio non avviene in considerazione dell'avvenuto utilizzo della colonna d'area sovrastante dell'edificio condominiale di pertinenza della collettività bensì in relazione alla necessità di compensare la riduzione delle quote di pertinenza degli altri condomini sulla comproprietà del suolo comune che è conseguente alla sopraelevazione e all'acquisto da parte del titolare della proprietà relativa.

Il diritto di comproprietà dei condomini è infatti determinato dalla proporzione tra il valore della porzione di piano di proprietà esclusiva e le cose comuni e quindi, ampliandosi per effetto della sopraelevazione predetta il valore della proprietà esclusiva, si viene a determinare automaticamente una riduzione del valore delle proprietà degli altri condomini.

Il proprietario dell'ultimo piano a seguito della sopraelevazione dovrà per il futuro concorrere in misura maggiore che per il passato in proporzione al valore della nuova fabbrica acquisita.

La sopraelevazione può dunque comportare a causa del mutato rapporto proporzionale, una modifica delle tabelle millesimali ai sensi del combinato disposto degli artt. 68 I e II comma e 69 n. 2 disp. att. c.c..

Sottolinea la motivazione come peraltro la giurisprudenza di legittimità abbia ripetutamente precisato che la modifica delle tabelle può aver luogo solo ove l'obiettiva divergenza tra il valore delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale a quello dell'intero edificio, attribuito loro nelle medesime tabelle, non sia di modesta entità (Cass. 1408 del 19.02.99).

La verifica dell'alterazione dell'originario rapporto tra i valori dell'edificio, è l'effetto di un accertamento negoziale o giudiziale che ha natura costitutiva ex art. 2908 c.c. con la conseguenza che esso opererà esclusivamente per il futuro.

Tale importante rilievo che ha una valenza anche sulla ripartizione delle spese, fa sì che la modifica delle tabelle non possa avere effetto se non dal definitivo accertamento del diritto alla loro modificazione e quindi con il passaggio in giudicato della relativa sentenza.

La Corte coglie l''opportunità di evidenziare le differenze tra l'art. 69 disp. att. c.c. e l'art. 1127 c.c.

Secondo la prima norma il parametro di valutazione al fine della modifica delle tabelle, è quello del rapporto tra il valore dell'edificio e l'incremento di valore della porzione di piano della proprietà esclusiva.

Diversamente, la seconda norma, non solo prende un parametro di valutazione di natura diversa e cioè quello tra il valore del suolo sul quale sorge l'edificio e la maggiore utilizzazione di esso in virtù della nuova fabbrica, ma anche il fatto che a questa ultima si ricollega la costituzione del diritto all'indennità con effetti dal momento in cui l'opera è ultimata.

È attraverso tali ragionamenti che la Corte perviene a evidenziare l'equivoco nel quale è incorsa la pronunzia di Cass. 22.2.00 n. 6643 allorchè ha affermato che il diritto all'indennità sorge non in ogni di caso di sopraelevazione, intesa come pura e semplice costruzione oltre l'altezza precedente del fabbricato, bensì solo nel caso di costruzione di uno o più nuovi piani o di una o più nuove fabbriche sopra l'ultimo piano dell'edificio.

Detto equivoco secondo le Sezioni Unite è nato dal fatto che la criticata pronunzia non ha tenuto conto dei precedenti Cass. n. 12173/91, 4861/81 e 1697/82 dai quali emerge invece che è il semplice innalzamento della copertura dell'edificio che comporta per esso stesso una sopraelevazione indipendentemente dal fatto che si crei un nuovo piano o una nuova fabbrica.

Tuttavia la decisione sembra andare oltre questo principio allargando le ipotesi di applicazione dell'art. 1127 c.c. anche quando non si verifica un innalzamento del fabbricato.

Le Sezioni Unite nella loro articolata disamina se da un lato confermano i precedenti che stabiliscono che l'art. 1127 c.c. e il diritto all'indennità risultano inapplicabili nell'ipotesi di pura e semplice ristrutturazione interna tale da non comportare alcuna alterazione nella superficie e nella volumetria degli spazi interessati (cass. n. 7764/99, 10568/98, 5164/97), affermano anche che l'indennità è comunqu dovuta in ogni ipotesi di incremento della superficie e della volumetria indipendentemente dal fatto che esso dipenda o meno dall'innalzamento dall'altezza del fabbricato.

La Corte richiama anche un esempio pratico chiarendo che laddove il colmo del tetto non venga innalzato, l'indennità è comunque dovuta ove l'incremento di superficie effettivamente utilizzabile e di volumetria si realizzino mediante la trasformazione dello spiovente da rettilineo con pendenza unica a spezzato con pendenze diverse.

In buona sostanza le Sezioni Unite al fine di determinare il criterio distintivo per stabilire se l'indennità è dovuta o meno, traspongono in sede civilistica alcuni principi noti in temi di edilizia allorché si distinguono le ipotesi della ristrutturazione e della ricostruzione da quella della nuova costruzione.

Con la semplice ristrutturazione, che si ravvisa allorché all'esito delle opere rimangono inalterate  le componenti essenziali dell'edificio quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali, la copertura, e pertanto le opere stesse consistono in modificazioni solo interne, tali da non modificare le componenti essenziali del fabbricato, non è dovuta alcuna indennità ex art. 1127 c.c..

Così non è dovuta alcuna indennità nel caso in cui l'intervento si traduca nell'esatto ripristino delle componenti essenziali del fabbricato senza alcuna variazione rispetto alle dimensioni originarie e in particolare senza aumenti della volumetria né della superficie in relazione all'originaria sagoma di ingombro

In ipotesi diverse da quelle sopra considerate, secondo la Corte si verte nella ipotesi di nuova costruzione (Cass,.9637/06, 14128/00), concludendosi che l'innalzamento anche di soli 50 centimetri delle mura perimetrali con il corrispondente rifacimento del tetto al di sopra di esse, costituisce una nuova fabbrica e debba essere considerato come sopraelevazione ai sensi dell'art. 1127 c.c. dando luogo all'obbligo della corresponsione dell'indennità.

Se la sentenza appare convincente nel caso in cui vi sia un innalzamento anche minimo delle mura perimetrali, non essendovi dubbio che lo stesso integri una sopraelevazione, lo stesso non può dirsi nel caso in cui non si verifichi alcun innalzamento dell'altezza del fabbricato, pur verificandosi un incremento di superficie o di volume nell'intervento edilizio.

In questa ipotesi la Corte sembra discostarsi dal dato normativo letterale dell'art. 1127 c.c. che al fine della configurabilità del diritto alla indennità non fa cenno alcuno al fatto che con le opere il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio amplii la superficie o la volumetria dello stesso ma semplicemente che lo elevi.

Come armonizzare la decisione in commento con la L.R. Lombardia n° 12 dell'11.3.05 sul recupero dei sottotetti?

Quest'ultima normativa all'art. 64 comma 2 classifica gli interventi edilizi finalizzati al recupero volumetric dei sottotetti come ristrutturazione edilizia consentendo modificazioni alle altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, purchè nei limiti di altezza massima degli edifici posti dallo strumento urbanistico al fine di assicurare l'altezza media ponderale per ogni unità immobiliaredi mt 2,40.

Partendo dal presupposto che la Corte afferma che in caso di ristrutturazione edilizia l'indennità non è dovuta ci si chiede quale sia la soluzione da darsi al caso concreto lombardo che preveda opere di recupero del sottotetto che aumentino la superficie o la volumetria dell'ultimo piano dell'edificio ma rispettino le altezze di colmo edi gronda.

Se la ratio della decisione in commento sta nell'esigenza di compensare sempre e comunque i condomini di ogni piccola variazione del rapporto proporzionale tra il valore del suolo sul quale sorge l'edificio e la maggiore utilizzazione di esso da parte del proprietario dell'ultimo piano dell'edificio in virtù dell'aumento della superficie e della volumetria di questo, si deve necessariamente concludere che anche nella nostra regione l'indennità è dovuta indipendentemente dall'innalzamento del colmo del tetto.

Viceversa qualora si ritenga che la Corte abbia inteso recepire integralmente gli strumenti edilizi quale criterio distintivo per stabilire il diritto all'indennità in relazione alla tipologia dell'intervento costruttivo, dovremmo concludere che l'indennità per i recuperi dei sottotetti lombardi potrebbe essere dichiarata non dovuta qualora le modifiche di colmo, di gronda e di pendenza delle falde vengano mantenuti nei limiti di altezza dello strumento urbanistico e quindi vengano classificati come ristrutturazione come stabilito dall'art. 64 L.R. n° 12/05.

E' possibile che lo sbarramento operato dalle Sezioni Unite possa ora creare una serie di richieste di indennità da parte dei condomini nelle ipotesi di recupero di sottotetto che non hanno sostanzialmente creato un innalzamento dei muri perimetrali ma che hanno tuttavia comportato un aumento della superficie o della volumetria dei locali ristrutturati.

E' il caso di segnalare che l'azione per il pagamento spetta ai condomini a non al condominio e quindi all'amministratore per il cui giudizio non sussiste un litisconsorzio necessario tra tutti i condomini (Cass. n° 3344/59);

L'art. 1127 c.c. stabilisce che il calcolo dell'indennità è pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica diviso per il numero dei piani (compreso quello da edificare) e detratto l'importo della quota spettante a quello che sopraeleva.

Per valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, secondo la giurisprudenza maggioritaria di legittimità va inteso come valore del suolo edificatorio su cui sorge l'edificio per la parte corrispondente alla proiezione verticale della nuova costruzione e non il valore del lastrico solare o dell'area sovrastante l'edificio (Cass n. 9032/87, 4861/81, 2990/75).