921 - Cass. civ., Sez. II, 23/01/2007, n. 1382

In materia di condominio negli edifici, l'eliminazione di un bene comune (nella specie una pensilina posta all'ingresso del viale condominiale) non rientra nei poteri dell'amministratore, neppure allorquando sia finalizzata al rispetto della normativa antincendio, potendo l'amministratore, in caso di urgenza, soltanto procedere all'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria, riferendo alla prima assemblea utile, senza mai pero eliminare totalmente la struttura comune o apportarvi modifiche incidenti sul decoro architettonico, a meno che non vi sia successiva ratiica dell'assemblea. (Rigetta, Napoli, 24 Aprile 2002)

Anche la conoscenza dei propri limiti può essere utile. Benché si ripeta da sempre che le attribuzioni dell'amministratore in materia di realizzazione di interventi di manutenzione ovvero di modifica delle cose comuni sono estremamente limitati, sono decisamente molti coloro che sembrano scendere dalle nuvole e sembrano stupirsi quando si ricorda che neppure la necessità di adeguare le parti comuni alle norme di sicurezza consente all'amministratore di disporre ma¬nutenzioni che non siano urgenti. Le sentenze che scandiscono la conferma di principii ovvi non sono opportune perché ribadiscono la corretta interpretazione della norma contenuta nell'ultimo comma dell'articolo 1135 del codice civile. La loro importanza è più stringente e concreta: dietro ogni sentenza vi è una causa, che si è trascinata per tre gradi di giudizio e vi è anche una parte soccombente, non di rado anche sul fronte delle spese legali. Si è quindi di fronte ad un preciso deterrente, che può essere utile a chi magari nella più perfetta buona fede tende a superare i confini tracciati dalla vigente disciplina.

922 - Cass. Civ. Sez. II,
18/04/2007, n.9316
LA PRESCRIZIONE ORDINARIA DELLA GARANZIA PER VIZI COSTRUTTIVI

È soggetta a prescrizione ordinaria decennale la garanzia per vizi elo difformità costruttive che il committente fa valere nei confronti del geometra incaricato - come nella specie- della redazione del progetto per la ristrutturazione di un immobile e della direzione dei lavori affidati alla impresa edile. Va infatti esclusa l'applicazione dell'articolo 2226, comma secondo, cod civ. (prescrizione breve di un anno), atteso che, nell'adempimento delle obbligazioni inerenti all'esercizio di un'attività professionale la diligenza deve valutarsi esclusivamente tenendo presente la natura dell'attività esercitata (articolo 1176 cod civ.) che ha come contenuto un'obbligazione di mezzi. Peraltro, l'accertamento del reale con¬tenuto della prestazione del professionista, in relazione alle circostanze del caso concreto, è rimesso al prudente apprezzamento del giudice del merito, ìnsuscettibile di sindacato in sede di legittimità se esaurientemente e logicamente motivato. (Rigetta, App. Venezia, 16 Gennaio 2001)

La sentenza si colloca nell'ambito di un alveo interpretativo affatto insuperabile. Non vi è dubbio, infatti, che solo la impresa appaltatrice possa trarre beneficio dai termini di decadenza e di prescrizioni disciplinati dagli articolo 1667, 1668 e 1669 c.c.. Solo l'appaltatore può eccepire che la mancata denunzia nei termini stabiliti dalle norme ( sessanta giorni o un anno) comporta decadenza dalla garanzia. La medesima facoltà ( potrebbe dirsi, il medesimo privilegio) non è consentita al progettista o al direttore dei lavori, che entro il limite temporale dei dieci anni dalla cessazione dell'incarico possono essere chiamati a rispondere per i vizi dell'opera cagionati dalla negligente esecuzione del contratto di prestazione professionale

923 - Cass. civ. Sez. 11, 10/07/2007, n.15444

LA NULLITA DELLA CESSIONE ESCLUSIVA DELL'USO DEL PIANEROTTOLO

In tema di condominio negli edifici, è nullo e inefficace l'accordo col quale si cedono diritti reali di uso esclusivo del pianerottolo sito all'ultimo piano se la cessione non venga tradotta in un atto scritto nel quale sia contenuto il consenso di tutti i condomini in quanto, i pianerottoli, come le scale, hanno natura - ex art. 1117 c. c. - di beni comuni. Per la validità della cessione non è possibile prescindere dal consenso anche di quei condomini che siano eventualmente proprietari di negozi con accesso dalla pubblica via poichè, anche nei loro confronti, è ravvisabile l'interesse all'accesso, alla conservazione e manutenzione delle scale, dei pianerottoli e della copertura delf' edificio, di cui anch'essi godono

Il Giudice di Legittimità ha confermato che anche i proprietari dei negozi su strada, che non abbiano accesso all'androne condominiale, sono contitolari dei ballatoi che pure sono accessori delle scale e che quindi non "servono" la loro porzione immobiliare. Le mille implicazioni della teoria del condominio parziale stentano a trovare completa e soddisfacente composizione, con negativi riflessi per i condomini e per gli amministratori che devono adeguarsi ad impostazioni e ad ispirazioni non sempre coerenti. Taluno afferma che il terzo comma dell'articolo 1123 c.c. attiene unicamente alla materia della suddivisione delle spese. Per chi assume tale presupposto appartengono a tutti i condomini, senza esclusione di sorta, tutte le parti e tutti gli impianti comuni, compresi quelli che possono essere utilizzati solo da un gruppo di partecipanti al condominio. Si tratta della tesi più tradizionale. Essa è contrastata da chi assume che vi è coincidenza tra chi è coinvolto nel processo utilizzazione/concorso nelle spese e chi partecipa alla contitolarità della porzione dell'edificio condominiale. La destinazione delle parti comuni ( che non per nulla sono definite pertinenze) decide quindi non solo dell'obbligo di partecipare alle spese ma anche della determinazione di coloro che partecipano alla proprietà dei beni: puoi usare, devi spendere, sei comproprietario ( per converso: la cosa non è destinata ad essere utilizzata da te, non spendi e non ne sei titolare). I temi sono caria chi da decenni reputa che il condominio parziale costituisca la chiave per adeguare la disciplina del condominio, anche a prescindere dalle riforme. Passando ad altro tema, meno affascinante ma molto concreto, si evidenzia che la sentenza stigmatizza e contiene i tentativi di disattendere le regole proprie del condominio. Poiché appare singolare che la assemblea non possa disporre delle cose comu¬ni, sopra tutto se si tratti di porzioni esigue, la pratica cerca di rivoltarsi in ogni modo. La Cassazione avverte che gli escamotages che la pratica ricerca devono comunque rispettare i binari dettati dall'ordinamento giuridico. Se non sio dispone dell'unanimità dei consensi, manifestati per iscritto, si può pensare alla stipula di un contratto di concessione precaria o (al limite) alla stipula di un contratto di locazion, non a più impegnative figure