L'Ufficio del Giudice di Pace di Milano e la sua giurisprudenza in materia condominiale

Per quanto attiene i limi­ti della cognizione del Giudice di Pace in tema di servizi condominiali, si deve ritenere che il Giudice di Pace, pur competente per materia in tema di modalità e mi­sura d'uso dei servizi condominiali, non possa conoscere in forza  della attribuzione di compe­tenza (come già prima di lui il Conciliatore e il Pre­tore) delle controversie implicanti l'accertamento di rapporti di natura rea­le ossia in buona sostanza impli­canti  l'accertamento della sussi­stenza del diritto reale  delle cui modalità e misura d'uso si parla. Tali controversie di natura immo­biliare sono infatti da ritenere de­mandate al Giudice competente per valore da individuare alla luce delle regole di cui all'art. 15 c.p.c., ossia al Tribunale, eccezion fatta per il Giudice di Pace, per la nota esclusione della sua competenza in materia immobiliare

La giurisprudenza della Suprema Corte, perfettamente conforme sul punto con un orientamento consolidato tal da costituire jus receptum" ha sempre affermato che le competenze per materia di cui all'art. 7, 2° comma, e 8, 2° comma, n. 4, c.p.c. non operano quando sia contestata in radice l'esistenza  stessa del diritto ovvero di una determinata facoltà quale contenuto del diritto di proprietà acquistato sulla cosa comune(Cass. 12/6/1979 n. 3317, in Rep.Giust. Civ. 1979, voce Competenza civile, 15; Cass. 7/5/1984 n. 2769, in Rep. Giust. Civ. 1984, voce cit., 3, 8, 40; Cass.).

In particolare, la Supre­ma Corte, premettendo che cause relative alla modalità di uso sono quelle "riguardanti i limiti qualitativi di esercizio delle facoltà contenute nel diritta di comunione ossia quelle relati­ve al modo più conveniente e opportuno in cui tali facoltà debbono essere esercitate, nel rispetto della parità di godi­mento in proporzione delle ri­spettive quote, secondo quanto stabilito dagli artt. 1102 e 1118 c.c., nonché in confor­mità delle eventuali disposizi oni del regolamento condo miniale" e che le cause relative alla misura sono quelle che "riguardano le riduzioni e le limitazioni quantitative del diritto dei singoli condomini e si identificano quindi con quelle aventi per oggetto provvedimenti dell'assemblea o dell'amministratore che, trascendendo dalla disciplina delle modalità qualitative di uso del bene comune, incidono sulla misura del godimento riconosciuto ai singoli condomini"', ha escluso dal­l'ambito delle cause devolute al Giudice di Pace "ogni controversia nella quale sia in discussione 1`esistenza stessa del diritto del condomino a fruire della cosa o del servizio comune" attri­buita al giudice competente se­condo gli ordinari criteri del valo­re.

Se l'applicazione di siffatto cano­ne interpretativo non desta parti­colari perplessità, laddove si con­trappongono i casi paradigmatici della controversia attinente ai li­miti quantitativi o qualitativi d'uso della cosa comune e della causa ove si faccia questione della sussi­stenza stessa del diritto del con­dominio, radicalmente negato, qualche perplessità è viceversa le­cito delineare per l'ipotesi in cui si contrappongano la controversia circa le modalità d'uso del bene  condominiale e e quella in cui si disconosca al singolo condominio  la spettanza di una specifica facol­tà di utilizzo del bene comune, nel contesto di un diritto di compro­prietà nient'affatto negato.

Appare opportuno, richiamando brevemente alcune pronunce, rile­vare che la Cassazione ha escluso l'operatività del titolo di compe­tenza per materia e così devoluto la determinazione della compe­tenza al criterio del valore (con la conseguenza che una simile "ratio decidendandi" applicata con riferi­mento alla figura del Giudice di Pace, ne escluderebbe la compe­tenza), nelle seguenti fattispecie:

conflitto in ordine alla sussistenza del diritto del condomino di man­tenere in funzione l'impianto co­mune;

causa promossa da un condomino contro un altro condomino per vietare a questi di usufruire della cosa comune a vantaggio di beni di sua proprietà esclusiva non ri­compresi nell'edificio condomi­niale;

controversia in ordine alla sussi­stenza del diritto di un condomi­no di accedere con mezzi pesanti nel cortile comune;

controversia in ordine al diritto di un condomino di sostare nel cor­tile comune ovvero di posteggiare motocicli in certe parti comuni;

controversia riguardante la sosti­tuzione delle modalità di accesso all'ascensore condominiale (con trasformazione del sistema a get­toniera al sistema a chiave);

controversia in ordine al diritto di un condomino di accedere ed uti­lizzare una terrazza-stenditoio co­mune;

controversia in cui il condomino si dolga che le opere destinate ad assicurare ⁱ servizi comuni dan­neggiano parti di una esclusiva proprietà;

controversia attinente alla sussi­stenza di obblighi e correlati diritti di non esercitare facoltà discen­denti dal rapporto di comunione. Quanto alla giurisprudenza la Su­prema Corte - pur con orienta­menti contrari - ha escluso la con­figurabilità di una causa in tema di misura o modalità di uso di beni condominiali e con essa la compe­tenza per materia del Giudice di Pace:

nel caso di domanda proposta da un condomino che deduca la tur­bativa del proprio diritto di pro­prietà sulla rampa e sullo spazio di accesso e manovra al suo box au­to (Cass. 22/11/1995 n. 12093, in Giust. Civ. Mass. 1995, fasc. 11)

nel caso di domanda diretta ad inibire il parcheggio della vettura nel cortile comune (Cass. 28/9/1994 n. 7888, in Arch. Lo­ca/. Condor. 1995, 72)

nel caso di domanda attinente la ripartizione di spese relative allo spurgo della fossa biologica e dei pozzetti (cass. 23/6/1993 n. 6936, in Giust. Civ. Mass. 1993, 1065)

nel caso di domanda di sostituzio­ne della griglia di aerazione della centrale comune di riscaldamento, posta nella soglia di ingresso del­l'edificio, al fine di evitare incon­venienti al transito (Cass. 11/1/1994 n. 223, in Foro it., 1994, I, 2827)

nel caso di controversia relativa al pagamento di una somma di de­naro prevista per violazioni del re­golamento condominiale contrat­tuale (Cass. 29/4/1993 n. 5069, in Giust. Civ. Mass. 1993, 791)

nel caso di controversia instaurata da un condomino per ottenere la rimozione dalla facciata dell'edifi­cio di uno scambiatore di calore installatovi da altro condomino, sul presupposto della lesione del decoro architettonico e della sicu rezza dello stabile (Cass. 23/10/1993 n. 10519, in Giust. Civ. Mass. 1993, 1503)

nel caso di controversia circa il mutamento di destinazione del­l'immobile e il conseguente uso di beni condominiali (Cass. 20/7/1994 n. 6770, in Giust. Civ. Mass. 1994, 981. Vedasi anche Giudice di pace di Roma 24/1/1996, in Arch. Locaz. Con­dor. 1993, 106, in tema di incom­petenza del Giudice di pace sulla domanda diretta a far dichiarare l'inesistenza del potere dell'assem­blea di deliberare in ordine alla re­cinzione di spazio a verde, alla de­stinazione di posti auto su spazi condominiali ed assegnazione di posti auto a discrezione dell'am­ministratore)

nel caso di domanda di riduzione in pristino proposta da un sogget­to nei confronti di un altro con­domino che aveva chiuso una porta del pianerottolo e bagno co­muni con una porta munita di chiave, fornita anche agli altri con­domini (Cass. 14/6/1996 n. 5467, citata).

Viceversa, esemplificativamente, è stata ritenuta la sussistenza di una controversia attinente misura o modalità d'uso dei servizi condo­miniali nei seguenti casi:

controversia attinente la regola­mentazione dell'uso del cortile comune;

controversia attinente la regola­mentazione dell'uso di una strada di proprietà comune; controversia riguardante le modalità di uso dei servizi comuni di scarico delle acque nello stabile condominiale;

controversia attinente la declara­toria di illegittimità dell'occupa­zione con sedie di una terrazza condominiale da parte di un sin­golo condomino;

controversia _riguardante la richie­sta di ripristino del cortile comune dalle conseguenze dell'utilizzo compiuto da altro condomino (creazione di fossa con calce in occasione di lavori nella propria unità);

controversia attinente l'impugna­zione di una delibera condominia­le autorizzante l'uso dell'ascenso­re per il trasporto di carrozzine per bambini.

Per quanto alla giurisprudenza più recente, la Suprema Corte ha rite­nuto la configurabilità di una cau­sa in tema di misura o modalità di uso di beni e servizi condominiali e con essa la competenza per ma­teria del Giudice di Pace in caso di:

domanda di rimozione di un can­cello posta (previa autorizzazione dell'assemblea e consegna delle chiavi agli altri compartecipi) da altro condomino, a chiusura del pianerottolo dell'ultimo piano della scala comune;

domanda proposta dal condomi­nio per impedire ad uno dei con­domini l'occupazione con sedie e tavolini dell'area comune antistan­te l'edificio, quando siano in dis­cussione solo le modalità dell'uso e non il diritto di comunione in capo al condominio;

impugnazione di deliberazione condominiale che stabilisca il divieto di introdurre animali nell'a­scensore condominiale, stabilen­do una sanzione pecuniaria in ca­so di inosservanza.

La giurisprudenza e la dottrina non hanno mai avuto dubbi, nel vigore delle precedenti attribuzio­ni di competenza al Conciliatore e al Pretore, sul fatto che le contro­versie riguardanti misura e moda­lità d'uso dei servizi condominiali ricomprendessero altresì nel loro ambito i conflitti attinenti misura e modalità d'uso dei beni condo­miniali.

Non ha infatti alcun senso distin­guere fra l'utilità rappresentata per il singolo condomino della frui­zione delle prestazioni (calore, ac­qua, luce, gas, trasporto) rese dal­l'impianto comune ed ^il godimen­to diretto esercitato dal condomi­nio sulle parti comuni suscettibili di utilizzazione immediata (cortili, strade, atrii, scale, terrazzi e lastri­ci solari, tetti, muri ingressi car­rai....).

La giurisprudenza della Suprema Corte, alcune volte esplicitamen­te, altre implicitamente, ha costan­temente affermato l'impossibilità di distinguere ai fini della compe­tenza fra controversie vertenti sul­le modalità d'uso dei servizi e quelle vertenti sulla modalità d'u­so dei beni comuni, rilevando ap­punto che il servizio comune, lun­gi dal costituire alcunché di diver­so e contrapposto rispetto al bene comune, rappresenta viceversa la risultante della destinazione del bene all'uso comune e della sua conseguente utilizzazione da par­te dei condomini.

Quanto ai profili soggettivi del tipo di controversie in esame non vi è alcun dubbio che le stesse ri­comprendono sia i conflitti insor­ti fra il condominio e i singoli condomini sia i conflitti insorti fra due o più singoli condomini.

Sia la lettera della legge, che pren­de in considerazione il solo ogget­to della materia del contendere, sia lo spirito della norma non au­torizzano alcuna interpretazione riduttiva.

Con una recente pronuncia la Su­prema Corte ha ritenuto che le cause in tema di modalità e misu­ra d'uso dei beni e servizi condo­miniali includano anche le contro­versie che coinvolgono soggetti diversi dal condominio e dai sin­goli partecipanti alla comunità condominiale, quali i soggetti le­gittimati ad altro titolo all'uso del­le parti e servizi comuni, primi fra tutti i conduttori di unità immobi­liari siti nello stabile.

E' altresì pacifico che la speciale competenza per materia in parola non è esclusa dal coinvolgimento nel tema del decidere dell'annulla­mento di una delibera assemblea­re.

Diversamente opinare significhe­rebbe un buona sostanza vanifica­re l'attribuzione di competenza operata dal Legislatore, giacchè ovviamente i conflitti condomi­niali sfociano normalmente in una manifestazione di volontà dell'or­gano assembleare prima di esplo­dere in lite giudiziaria. La Supre­ma Corte ha ribadito la validità dell'argomentazione menzionata secondo cui le cause in tema di modalità e misura d'uso di beni e servizi condominiali non sfuggono alla regola della competenza per materia anche quando traggo­no origine dall'impugnazione di una delibera assembleare che re­goli limiti e modalità, anche nell'i­potesi in cui l'impugnazione della delibera sia fondata su motivi esclusivamente formali afferenti al procedimento di emanazione.

Ciò, alla luce del principio in base al quale la cognizione della regola­rità anche solo formale di un atto giuridico spetta allo stesso giudice competente e decidere sul rappor­to sostanziale regolato da tale atto. Dovrebbero rientrare in questo settore di competenza del Giudice di Pace le contese in ordine alle modalità di funzionamento del­l'impianto comune, sotto i se­guenti profili: durata temporale dell'attivazione, sia con riferimento all'orario gior­naliero sia al calendario annuale; quantità di calore erogata con rife­rimento al quantitativo di combu­stione adoperato; gestione e manutenzione dell'im­pianto, anche in riferimento al soggetto incaricato.

Del pari rientrano nel settore esa­minato le controversie attinenti ai riflessi sulle porzioni di proprietà esclusiva del funzionamento del­l'impianto, e pertanto riferentesi: all'insufficiente erogazione di ca­lore nell'ambito del singolo ap­partamento imputata alle carenze strutturali dell'impianto comune; alla tematica della laicità del dis­tacco della singola unità dall'im­pianto generale, sia per esigenze specifiche e contingenti del pro­prietario (alloggi chiusi e radiatori disattivati), sia per scelta di diver­sa alimentazione termica (proble­ma dell'impianto autonomo di ri­scaldamento), sia per caratteristi­che specifiche dell'attività eserci­tata nell'unità immobiliare (attività e lavorazione necessitanti di am­biente refrigerato).

Si possono delineare al proposito le controversie afferenti l'insuffi­ciente alimentazione di acqua cal­da o fredda di un singolo apparta­mento, le questioni circa gli sbalzi termici dell'erogazione, le conte­stazioni in tema di consumo ec­cessivo d'acqua da parte di una singola unità ovvero di abuso del­la colonna condominiale di scari­co delle acque impure.

Sicuramente rientrano nel citato settore le controversie attinenti misura e modalità d'uso di un im­pianto comune di erogazione di energia elettrica. Esemplificativa­mente:

controversie in tema di orari e modalità di accensione della luce nelle parti comuni (scale, cortile, giardino.....);

controversie circa gli abusi di sfruttamento dell'energia dipen­dente da un contatore comune che serve porzioni di godimento esclusivo (cantine, soffitte, gara­ges).

L'area cortilizia condominiale è si­curamente, a causa delle sue poli­valenti funzioni (conferire luce e aria allo stabile, garantire un'area di accesso e manovra per le finali­tà più varie ai veicoli dei condo­mini, offrire spazio per i giochi dei bambini, dare la possibilità di eseguire lavori a cielo aperto) una delle cause potenziali di conflitto più ricorrente.

Rientrano nella competenza del Giudice di Pace:

le controversie riguardanti la di­sciplina dell'uso del cortile sotto differenti profili, normalmente scaturenti da un conflitto circa la correttezza di un certo tipo di uso fatto da un condomino ovve­ro la legittimità di un divieto for­mulato dall'assemblea o dall'am­ministratore (giochi dei bambini, lavaggio auto, rifacimento mate­rassi....);

le controversie scaturenti da una specifica transitoria esigenza di occupazione dell'area comune av­vertita da un condomino in rela­zione a lavori programmati nella sua unità abitativa (accesso operai, collocazione di ponteggi e carru­cole, lavorazione del cemento, si­stemazione di attrezzature);

le controversie nascenti da una contestazione da parte del condo­minio ovvero da singoli condomi­ni in ordine all'occupazione di porzioni del cortile da parte di al­tri condomini (con oggetti, mobi­li, masserizie, biciclette, cassette, legname, macerie, bombole, fusti­ni

le controversie connesse alla "sof­ferente" tematica del posteggio dei veicoli nelle aree urbane (e quindi vertenze in tema di liceità dell'accesso veicolare per opera­zioni differenti da quelle ordinarie di carico e scarico; vertenze in te­ma di legittimità della sosta di au­tomezzi, in gemere, ovvero al di fuori di certe aree; vertenze in or­dine alla regolamentazione del di­ritto di parcheggio nell'area cortilizia effettuata dall'amministratore o dall'assemblea sotto i profili spaziale e temporale; vertenze in ordine al divieto di accesso con certi tipi di veicolo). E' peraltro opportuno notare che, in relazio­ne alla già citata giurisprudenza della Suprema Corte, la compe­tenza del Giudice di Pace sussiste solo in quanto non venga in dis­cussione di diritto, in sé e per sé, di accedere con mezzi veicolari nel cortile, ma solo si controverte nei termini succitati in ordine alle modalità o misura dell'accesso.

Sono comprese nella competenza del Giudice di Pace le controver­sie nascenti da un conflitto circa le modalità temporali di chiusura del portone (spesso connesse alle problematiche della difficoltà del­l'accesso veicolare nell'androne nelle aree urbane, ostacolato dal traffico).

Anche con riferimento a dette parti comuni si possono ipotizza­re controversie nascenti dalla loro parziale occupazione con oggetti da parte di condomini ovvero la­mentele connesse allo staziona­mento di persone frequentatrici di un'unità immobiliare (magari adi­bita ad attività commerciale o pro­fessionale) sulle stesse.

La ragione più frequentemente ipotizzabile di conflitto va colta nelle esigenze di collocazione sul tetto di antenne per apparecchi radiotelevisivi o comunque di strumenti riceventi speciali per ra­dioamatori.

Oltre a quanto riferito al tetto, è possibile presumere l'esistenza di controversie nascenti dall'esigen­za di accedervi per finalità ricrea­tive ovvero per la stesura dei pan­ni lavati.

Rientrano nella competenza le cause originate da conflitti in te­ma di modalità di circolazione sulle strade interne condominiali ed eventuali regolamentazioni in proposito operate (ad es. limita­zione di velocità, collocazione di cunette per rallentare la marcia, divieti di sosta).

La cassazione ha ritenuto che l'u­tilizzazione a parcheggio dei viali adiacenti gli edifici di un comples­so condominiale configuri un uso della cosa comune, sicchè la relati­va disciplina impartita dall'ammi­nistratore ovvero dall'assemblea investe una modalità d'uso con la conseguente competenza del Giu­dice di Pace).

L'ipotesi più ricorrente di contro­versia è quella derivante dal divie­to opposto dal Condominio all'u­so di una canna fumaria (spesso non altrimenti utilizzata) al servi­zio di una specifica unità immobi­liare necessitante di una via di sca­rico dei fumi, magari per esigenze di rispetto di specifici provvedimenti amministrativi (si pensi allo scarico dei fumi e dei vapori di una pizzeria o locale ristorante). Rientrano nella competenza del Giudice di Pace le controversie in ordine alla legittimità dell'apposi­zione di targhe od insegne per il richiamo del pubblico presso uno studio professionale o un locale commerciale.

Potrebbero essere fatte rientrare in questo filone le vertenze in te­ma di liceità dell'apertura di var­chi, porte o finestre nei muri co­muni da parte di un condomino al fine del miglior utilizzo della propria unità immobiliare, ancor­ché siffatte controversie assuma­no per solito una notevole impor­tanza economica, dal momento che in buona sostanza la regola di composizione del conflitto fra le contrapposte esigenze a cui è ne­cessario ricorrere è sempre l'art. 1102 c.c. in tema di modalità di utilizzazione della cosa comune. Si ritiene di interesse richiamare la Sentenza della Cassazione n. 16240/2003 per ribadire quanto già notorio che l'amministratore di un condominio è legittimato ad agire e resistere in giudizio, senza necessità di alcuna preventiva au­torizzazione assembleare, non so­lo per l'esecuzione delle delibere dell'assemblea, ma anche per ga­rantire l'osservanza del regola­mento condominiale e tutelare conseguentemente la condomi­nialità degli effetti lesivi dello stes­so. Ne segue, pertanto, che ove l'amministratore agisca nei con­fronti di un condomino per aver utilizzato l'unità immobiliare di sua proprietà esclusiva in modo non consentito dal regolamento di condominio lo stesso non ne­cessita di alcuna autorizzazione neppure per proporre, in detto giudizio, domanda di risarcimento dei danni.

Ed inoltre si richiama la Sentenza della Suprema Corte n. 4421 del 27/2/2007 che ha ritenuto che nei procedimenti di opposizione a decreto ingiuntivo con contestua­le impugnazione delle delibere as­sembleari per oneri condominia­li, la sospensione necessaria del processo ex art. 295 c.p.c., nell'i­potesi di giudizio promosso per il riconoscimento di diritti derivanti da titolo, ricorre quando in un di­verso giudizio tra le stesse parti si controverte dell'inesistenza o del­la nullità assoluta del titolo stesso, poiché al giudicato d'accertamen­to della nullità - la quale impedi­sce all'atto di produrre "ab origi­ne" qualunque effetto, sia pure in­terinale - si potrebbe contrappor­re un distinto giudicato, di acco­glimento della pretesa basata su quel medesimo titolo, contrastan­te con il primo. Detto principio di inesecutività del titolo impugnato a seguito di allegazione della sua originaria invalidità assoluta è de­rogato, nella disciplina del condominio, da un sistema normativo che mira all'immediata esecutività del titolo, pur in pendenza di con­troversia, a tutela di interessi ge­nerali ritenuti prevalenti e merite­voli d'autonoma considerazione, sicchè il giudizio in cui sia stata impugnata la relativa delibera con­dominiale, restando riservato al giudice dell'impugnazione il pote­re di sospendere ex art. 1137 comma secondo cod, civ l'esecu­zione della delibera. Non osta a tale disciplina derogatoria il possi­bile contrasto di giudicati in caso di rigetto dell'opposizione all'in­giunzione e di accoglimento del­l'impugnativa della delibera, poi­ché le conseguenze possono esse­re superate in sede esecutiva, fa­cendo valere la sopravvenuta inef­ficacia del provvedimento moni­torio, ovvero in sede ordinaria mediante azione di ripetizione dell'indebito.

Vito Dattolico - Coordinatore dei Giudici di Pace di Milano