Il nuovo contratto d'appalto e di Subappalto nel condominio

Il contratto di appalto nella giurisprudenza.
L'art. 1655 del codice civile afferma che con il contratto di appalto "una parte assume , con organizzazione dei mezzi necessari e con gestionefa proprio rischio , il compimento di un'opera o di un altro servizio verso un corrispettivo in denaro" .
In particolare la giurisprudenza dstingue il contratto di appalto da quelo di vendita in quanto : "si ha appato quando la prestazione della materia costituisce un mezzo per la produzione dell'opera ed il lavoro è lo scopo essenziale del negozio, in modo che le modifiche da apportare alle cose , pur rientranti nella normale attività produttiva del soggetto che si obblighi a fornirle ad altri , consistono non già in accorgimenti marginali e secondari diretti ad adattarle alle specifiche esigenze del destinatario della prestazione , ma sono tali da dare luogo ad un "opus perfectum", inteso come effettivo e voluto nella prestazione."
In ogni caso la giurisprudenza , al fine di tutelare i lavoratori ed i terzi che possono essere danneggiati dall'adempimento della predetta obbligazione, ha sempre sostenuto che nonostante la sottoscrizione del contratto di appalto il committente resta responsabile , comunque ed indipendentemente dalla corresponsione all'appaltatore del corrispettivo contrattuale , delle lesioni cagionate ai terzi
In particolare si afferma
- "in tema di prevenzione di infortuni , m caso di lavori svolti in esecuzione di un contratto di appalto , il dovere di sicurezza può gravare , oltre che sul datore di lavoro , che di regola è l'appaltatore , destinatario delle disposizioni antinfortunistiche , anche sul committente , qualora l'evento si colleghi causalmente anche alla sua condotta colposa , omissione nel consentire l'inizio dei lavoro in presenza di situazioni di fatto pericolose . Il committente , inoltre , può essere chiamato a rispondere dell'infortunio qualora 1'omessa adozione delle mi¬sure di prevenzione prescritte sia immediatamente percepibile e la responsabilità non può essere esclusa dalla circostanza che egli abbia impartito le direttive da seguire a tale scopo , essendo comunque necessario che ne abbia controllato con prudente e continua diligenza , la puntuale osservanza ";
- "in tema di prevenzione degli infortuni , quantunque l'obbligo di cooperazione tra committente ed appaltatore ( o tra appaltatore e subappaltatore) ai fini della prevenzione antinfortunistica non esiga che il committente intervenga costantemente in supplenza dell'appaltatore quando costui , per qualunque raione , ometta di adottare le misure di prevenzione prescritte , deve tuttavia ritenersi che, quando tale omissione sia immediatamente percepibile (consistendo essa nella palese violazione delle norme antinfortunistiche) , il commttente , che è in grado di accorgersi senza particolari indagini nell'inadeguatezza delle misure di sicurezza , risponde anche egli delle conseguenze dell'infortunio, eventualmente determinatosi";
- " l'esenzione del datore di lavoro committente ai sensi dell'art. 7, comma terzo seconda parte , del d.lvo n. 626/1994, dall'obbligo di cooperazione e di coordinamento con l'appaltatore per l'attuazione delle misure di prevenzione dei rischi di infortunio sul lavoro quando trattasi dei "rischi specifici propri dell'attività delle imprese appaltatrici o dei singoli lavoratori autonomi " , opera esclusivamente con riguardo alle precauzioni dettate da regole richiedenti una specifica competenza tecnica settoriale , generalmente mancante in chi opera in settori diversi, nella conoscenza delle procedure da adottarsi nelle singole lavorazioni o nell'utilizzazione di speciali tecniche o nell'uso di determinate macchine. Non può quindi considerarsi come rischio specifico ai fini dell'applicabilità della suddetta norma , quello che debba essere fronteggiato con impedire lo stazionamento di persone nel raggio di azione di una macchina potenzialmente pericolosa ( nel caso trattato un'escavatrice munita di benna) essendo tale pericolo riconoscibile da chiunque , indipendentemente dalle
sue specifiche competenze";
- "l'art. 7 del d.lvo n. 626/1994 v, nel prevedere l'obbligo del datore di la¬voro alle imprese appaltatici di fornire ai lavoratori autonomi dettagliate informazioni sui rischi specifici , e nel prevedere altresì l'obbligo per i datori di lavoro di cooperare all'attuazione delle misure di prevenzione e di protezione dei lavoratori dia rischi di incidenti connessi all'attività di appalto determina a carico del datore di lavoro medesimo una posizione di garanzia e di controllo dell'integrità fisica del lavoratore dipendente dall'appaltatore";
- "l'obbligo di collaborazione prevenzionale tra il committente e l'appaltatore o il lavoratore autonomo che hanno assunto il compito di eseguire l'opera , imposto dall'art. 7 del d.lvo n. 626/1994, prescinde dalla forma giuridica del contratto concluso dal committente , ed in particolare sussiste sia nel caso di appalto ordinario di opere e di servizi , sia nel caso , peraltro vietato , di appalto di mano d'opera , atteso che in entrambi casi ricorre l'esigenza di tutela prevenzionale dei lavoratori";
- "in tema di responsabilità del datore di lavoro per gli infortuni sul lavoro , nel caso di affidamento in appalto di lavori all'interno dell'azienda , la cui esecuzione è di natura tale da porre in pericolo la incolumità non solo dei dipendenti dell'appaltatore ma anche di quelli del committente l'art. 7 del d.lvo n. 626/1994 impone a quest'ultimo , non solo di fornire dettagliate informazioni sui rischi specifici ogni qualvolta affidi un determinato lavoro all'appaltatore ( nulla rilevando che abbia fornito quelle informazioni in precedenza) , ma anche di cooperare con l'appaltatore nell'apprestamento delle misure di sicurezza a favore di tutti i lavoratori , a qualunque impresa essi appartengano. Tuttavia la cooperazione non può intendersi come obbligo del committente di intervenire in sup¬plenza dell'appaltatore tutte le volte in cui costui ometta , per qualsiasi ragione , di adottare le misure di prevenzione prescritte a tutela dei suoi lavoratori, risolvendosi in un'inammissibile ingerenza del committente nell'attività propria dell'appaltatore . Ne consegue che l'obbligo di cooperazione imposto al committente è limitato all' attuazione di quelle misure rivolte ad eliminare i pericoli che , per effetto dell'esecuzione delle opere appaltate , vanno ad incidere sia sui dipendenti dell'appaltante sia su quelle dell'appaltatore , mentre per il resto ciascun datore di lavoro deve provvedere autonomamente alla tutela dei propri prestatori d'opere subordinati , assumendone la relativa responsabilità".
Da quanto fin qui premesso consegue che l'art. 7 del d.lvo n. 626/1994 stabilisce l'obbligo per entrambe le parti contraenti il contratto di appalto di fornirsi rispettivamente le informazioni "interferenziali" necessarie per coordinare la sicura esecuzione dell'obbligazione predetta , mentre il pagamento del corrispettivo economico non libera l'appaltante dalla responsabilità giuridica , nei confronti dei lavoratori, di terzi o di cose , inerente all'esecuzione del predetto contratto.

La legge finanziaria del 2007 , la legge 3/8/2007 n. 123 e la riscrittura dell'art. 7 del d.lvo. n. 626/1994 relativo al contratto d'appalto all'interno del condominio.

Il condominio è spesso soggetto giuridico committente di rilevanti contratti di appalto soprattutto in occasione di lavori straordinari che riguardano gli edifici sia sotto il profilo strettamente edilizio che tecnologico od energetico. A tal proposito occorre notare che la disciplina di tale contratto non risiede esclusivamente nel codice civile ( articolo 1655 e seguenti ), ma anche nella normativa specia¬listica della sicurezza dei lavoratori ovvero nel d.lvo 14/8/1996 n. 494 (cosiddetta direttiva cantieri, ovvero attuazione della direttiva 92/57/CEE, concernente le prescrizioni minime di sicurezza e di salute da attuare nei cantieri temporanei o mobili) e nell'art. 7 del d.lvo 19/9/1994 n. 626. Tale ultimo articolo è stato parzialmente riformulato nel primo e quarto comma dalla legge finanziaria del 2007 e dall'art. 3 della legge 3/8/2007 n. 123 (indicati in grassetto) per cui la sua attuale versione modificata è la seguente :
* 1) datore di lavoro , in caso di affidamento dei lavori ad imprese appaltatrici o a lavoratori autonomi all'interno della propria azienda , o di una singola unità produttiva della stessa , nonché nell'ambito dell'intero ciclo produttivo della stessa , nonché nell'ambito dell'intero circolo produttivo dell'azienda medesima :
a) verifica l'idoneità tecnico - professionale delle imprese appaltatrici dei lavoratori autonomi in relazione ai lavori da affidare in appalto o contratto d'opera ;
b) fornisce agli stessi soggetti dettagliate informazioni sui rischi specifici esistenti nell'ambiente in cui sono destinati ad operare e sulle misure di prevenzione e di emergenza adottate in relazione alla propria attività .
* 2) Nell'ipotesi di cui al comma 1, i datori di lavoro :
a) cooperano all'attuazione delle misure di prevenzione e protezione dai rischi sul lavoro incidenti sull'attività lavorativa oggetto dell'appalto ;
b) coordinano gli interventi di protezione e prevenzione dai rischi a cui sono esposti i lavoratori ;
3) Il datore di lavoro committente promuove la cooperazione e il coordinamento di cui al comma 2, elaborando un unico documento di valutazione dei rischi che indichi le misure adottate per eliminare le interferenze. Tale documento è allegato al contratto di appalto d'opera . Le disposizio¬ni del presente comma non si applicano ai rischi specifici propri dell'attività delle imprese appaltatrici o dei singoli lavoratori autonomi .
* 3- bis) L'imprenditore committente risponde in solido con l'appaltatore , nonché con ciascuno degli eventuali ulteriori subappaltatori , per tutti i danni per i quali il lavoratore , dipen¬dente dell'appaltatore o dal subappaltatore , non risulti indennizzato ad opera dell'Istituto nazionale per l'assicurazione contro gli infortuni.
* 3 - ter) Ferme restando le disposizioni in materia di sicurezza e salute previste dalla disciplina vigente degli appalti pubblici , nei contratti di somministrazione , di appalto e di subappalto , di cui agli articoli 1559, 1655 e 1656 del codice civile , devono essere specificamente indicati i costi relativi alla sicurezza del lavoro. A tali dati possono accedere, su richiesta il rappresentante dei lavoratori di cui all'articolo 18 e del organizzazioni sindacali dei lavoratori.
Alcuni commentatori hanno letto interamente detto articolo come non afferente al condominio in quanto nello stesso viene fatto riferimento all'attività d'impresa, apparentemente estranea all'attività del condominio e del suo amministratore , riconducible al contratto di mandato, tuttavia tale riflessione non tiene conto di tre considerazioni contrarie ed idonee a stravolgere i termini della questione.
In primo luogo la giurisprudenza della Suprema Corte ha recentemente affermato che amministratore del condominio può essere non solo una persona fisica , ma anche un'impresa ovvero una società di servizi , pertanto una interpretazione evolutiva di tale principio consente l'eventuale affermazione che l'amministrazione del condominio, per l'amministratore persona giuridica , costituisce un'attività aziendale.
Inoltre l'amministratore committente (sia esso persona fisica o giuridica) ha l'obbligo giuridico , secondo il principio generale della correttezza contrattuale delle parti stabilito dall'articolo 1175 c.c. e per consentire al committente la verifica del regolare svolgimento dell'appalto in corso d'opera sancito dall'art. 1662 c.c., ed ai sensi dell'art. 4 del d.lvo n. 626/1994 e del d.lvo n. 494/1996, dell'art. 7 del d.lvo n. 626/1994, di fornire le seguenti informazioni al¬l'appaltatore per consentirgli di eseguire al meglio l'incarico conferito :
* i rischi specifici esistenti nell'ambiente di lavoro indicati nei progetti , negli schemi di impianto relativi alle parti comuni del condominio ( inerenti agli impianti elettrici , di riscaldamento impianti idraulici e di fognatura)
*la presenza o assenza dei condomini o dell'amministratore e dei suoi dipendenti (ad esempio il portiere) du¬rante l'esecuzione dei lavori;
* l'uso di impianti condominiali (ascensore o altro) , lo svolgimento di servizi condominiali , l'utilizzo di aree condominiali durante l'attività di appalto;
* la presenza di sostanze pericolose (quali l'amianto) per la salute dei lavoratori impiegati nell'attività del contratto di appalto ;
* l'attività di sorveglianza ( anche mediante servizi di polizia privata o di allarme elettronico) dell'area oggetto di appalto (si pensi ai ponteggi delle impalcature particolarmente apprezzati dai ladri alfine di compiere furti negli appartamenti in tempio di notte , durante i fine settimana o durante i periodi festivi) ;
* l'eventuale collaborazione di dipendenti dell'amministrazione condominiale all'esecuzione dei lavori.
Notasi che durante l'esecuzione dell'appalto laddove intervengano modificazioni che ne stravolgano l'impostazione originaria le informazioni sopra descritte debbono essere aggiornate per consentire all'appaltatore di riformulare la relativa valutazione dei rischi a cui è tenuto ai sensi degli articoli 4 e 7 del d.lvo n. 626/1994. Aggiungasi che la comunicazione di tali informazioni e la vigilanza sull'esecuzione dei lavoro conferiti in ap¬palto sono assolutamente vincolanti per l'amministratore del condominio qualora, all'interno dei cantieri temporanei o mobili definiti dall'art. 2 del d.lvo 14/8/1994 n. 494, assuma la qualifica di responsabile dei lavori , ai sensi degli articoli 2 e 3 del d.lvo n. 494/1996, ovvero di soggetto incaricato dal committente (ovvero il condominio) ai fini della progettazione dell'esecuzione o del controllo o dell'esecuzione dell'opera oppure qualora sempre in tale contesto ed in disapplicazione del d.lvo 494/1996, non nomini il coordinatore per la progettazione , il coordinatore per l'esecuzione dei lavori , assumendosi interamente la responsabilità giuridica connessa alle attività di tali soggetti professionali e stabilita dal sopra citato articolo 7 del d.lvo n. 626/1994.
Infine assai significativo ed innovativo è il riferimento compiuto dalla nuova formulazione, contenuta nella legge 3/8/2007 n. 123, dell'art. 7 , comma 3 ter , del d.lvo n. 626/1994, dell'indicazione dei costi relativi sulla sicurezza sul lavoro nel contratto di appalto e di subappalto poiché il risparmio in tale materia non è più consentito e responsabilizza pesantemente chi compie tale valutazione in danno dei lavoratori.
La seconda considerazione trova il suo fondamento nel dettato dell'art. 9 della citata legge n. 123/2007 , sancendo la responsabilità amministrativa del condominio, , quale associazione non riconosciuta , in caso di commissione , nel suo interesse o in suo vantaggio , dei reati di omicidio colposo e di lesioni in danno dei lavoratori con violazione delle norme sulla prevenzione degli infortuni e sulla tu¬tela dell'igiene e della salute sul lavoro , stabilisce la vigenza del riformulato articolo 7 del d.lvo n. 626/1994 nei confronti del condominio. A tal pro¬posito appare di tutta evidenza la constatazione che, in definitiva , articolo costituisce il cardine della sicurezza dei lavoratori impiegati all'interno del condominio o nell'esecuzione di lavori sulle sue parti comuni, poiché impone tra soggetto committente e soggetto appaltatore la trasmissione delle informazioni necessarie a rendere sicuro il lavoro oggetto del contratto di appalto. Non è da dimenticarsi che la normativa di sicurezza ( art. 2, comma primo, lettera b) del d.lvo n. 494/1996) definisce committente il soggetto per conto del quale l'intera opera viene realizzata , indipendentemente da eventuali frazionamenti della sua realizzazione e con tale ampia definizione riconduce il condominio in un rapporto di signoria e di comando rispetto all'attività lavorativa comunque svolta nel suo interesse e a seguito di sua dis¬posizione , elementi che la dottrina e la giurisprudenza prevalenti riconducono alla definizione di datore di lavoro.
Infine la terza considerazione legge la riferibilità dell'art. 7 del d.lvo n. 626/1994 ( nella sua versione riformulata) al condominio, almeno nei commi primo, secondo terzo e 3 -ter (con esclusione solo del comma 3 -bis), allorquando assuma la qualifica di datore di lavoro nel contratto di appalto. Tale ipotesi si realizza laddove il condominio non proceda alla nomina delle figure del responsabile dei lavori , del coordinatore in materia di sicurezza e di salute durante la realizzazione dell'opera , del coordinatore in materia di sicurezza e di salute durante la progettazione , per la sicurez¬za , previste dal d.lvo 14/8/1996 n. 494 (cosiddetta direttiva cantieri) proprio perché l'apporto , durante lo svolgimento del contratto di appalto , della loro professionalità specifica ri duca i rischi a cui sono esposti i lavoratori durante le lavorazioni all'interno dei cantieri temporanei o mobili. A maggior ragione l'amministratore del condominio è datore di lavoro nel contratto di appalto, secondo le predette definizioni dell'articolo 7 del d.lvo n. 626/1994) allorquando viene nominato dall'assemblea direttore dei lavori o responsabile dei lavori , vale a dire il soggetto che può essere incari¬cato dal committente al fine della progettazione o dell'esecuzione o del controllo dell'esecuzione dell'opera ( secondo la definizione contenuta nell'articolo 2, comma primo, lettera c) del d.lvo n. 494/1996).

- Il nuovo contratto di subappalto

L'art. 1656 del codice civile afferma che : " l'appaltatore non può dare in subappalto l'esecuzione dell'opera o del servizio , se non è stato autorizzato dal committente."
Notasi che il carattere derivato del subappalto non implica che fatti e condizioni del contratto di appalto si trasfondano sul secondo contratto , il quale conserva la sua autonomia; le parti del contratto di subappalto ben possono stabilire prezzi e tempi di esecuzione e consegna diversi da quelli del contratto principale , l'applicazione delle clausole dell'appalto al subappalto non essendo automatica , ma rimessa all'autonomia contrattuale delle parti , ciascuna delle quali è vincolata nei limiti del rapporto in cui partecipa.
Inoltre l'imprenditore che prende in subappalto lo svolgimento di un de¬terminato servizio o 2 compimento di una determinata opera assume tut¬te le obbligazioni che facevano capo all'appaltatore , tra le quali quelle di porre in essere tutte le cautele indispensabili per evitare infortuni sul lavoro , e nel caso che essi si verifichino ne risponderà direttamente nei confronti dei propri dipendenti , non potendo pretendere di essere tenuto indenne dall'appaltatore sub - committente , salvo le ipotesi eccezionali di violazione , da parte del sub -committente , del principio del "neminem ledere", o di una sua responsabilità per colpa per aver affidato l'opera ad un'impresa che palesemente difettava delle necessarie capacità tecniche ed amministrative per eseguirla correttamente , o anche quando il subappaltatore , in base ai patti con¬trattuali o nel concreto svolgimento del rapporto , sia stato un semplice esecutore di ordini del subcommittente privato della sua autonomia or¬ganizzativa a tal punto da risultare un "nudus minister" di questi , o infine il sub-committente si sia di fatto ingerito con singole specifiche direttive nella esecuzione del contratto o abbia concordato con il subappaltatore singole fasi o modalità esecutive dell'appalto.
Notasi che con la nuova dizione del terzo comma dell'art. 7 del d.lvo n. 626/1994 anche il contratto di subappalto dovrà essere corredato dal documento di valutazione dei rischi esattamente come 2 contratto di appalto principale e nel quale tale documento conterrà le informazioni inte¬referenziali tra tutte le parti (con¬traente appaltante, contraente appaltatore,contraente subappaltatore) con riferimento alle caratteristiche dell'opera appaltata ed ai pericoli prevedibili ( in base ai dati di esperienza , a quelli determinati dalla della regola dell'arte e della scienza ed esperienza del momento) inerenti alla sua esecuzione.
Infine l'art. 8 della legge 3/8/2007 n. 123 modifica l'art. 86 del d.lvo 12/4/2006 n. 163 (codice di contratti pubblici relativi a lavori , servizi e forniture) e dispone che :
- nella predisposizione delle gare di appalto e nella valutazione dell'ano¬malia delle offerte nelle procedure di affidamento di appalti di lavori pubblici , di servizi e di forniture , gli enti aggiudicatori sono tenuti a valutare che il valore economico sia adeguato e sufficiente rispetto al costo del lavoro ed al costo relativo alla sicurezza , il quale deve essere specificamente in¬dicato e risultare congruo rispetto all'entità e alle caratteristiche dei lavori dei servizi e delle forniture ;
- il costo relativo alla sicurezza non può essere comunque soggetto a ribasso d'asta.
L'art. 1321 del codice civile afferma che "il contratto è l'accordo di due o più parti per costituire , regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale" ed indubbiamente la legge 3/8/2007 n. 123 limita l'autonomia negoziale prevedendo che il "capitolo della sicurezza sul lavoro", inerente all'esecuzione del contratto, diventi una parte essenziale dell'oggetto del medesimo , secondo quanto stabilito dall'art. 1325 del codice civile.
Tale constatazione non deve stupire l'interrete poiché già l'originaria dizione dell'art. 1322 limitava l'autonomia contrattuale nei limiti imposti dalla legge e dalle norme corporative. Il le¬gislatore ha poi introdotto nel tempo altri limiti all'autonomia contrattuale , affinché la stessa fosse promotrice di interessi pubblicistici ritenuti rilevanti , e pertanto ha sottoposto a numero¬se proroghe la disciplina dell'esecuzione delle convalide di sfratto delle abitazioni , ha introdotto la nullità del contratto di locazione degli immobili laddove lo stesso non sia stato registrato fiscalmente , ha contemplato la nullità relativa dei contratti di vendita e di locazioni degli immobili dell'immobile privo dell'attestato di certificazione energetica .
Infine notasi che il cosiddetto "diritto condominiale" non risiede più soltanto nelle norme del codice civile , ma sempre più nella normativa ambientale e di sicurezza e pertanto è un diritto complesso che si è staccato definitivamente dall'istituto madre della comunione civilistica e, in assenza di un intervento riordinatore del legislatore e di un compiuto impegno di sistemazione dottrinaria , trova il suo cardine e il suo coordinamento , sia pure tra tante norme diverse, soltanto nell'interpretazione giurisprudenziale , ovvero in quella che alcuni dottrina¬ri definiscono ironicamente "il mondo dei pratici del diritto." Invero la "pratica del diritto" non è un termine dispregiativo dell'impegno degli interpreti per risolvere i problemi quotidiani dei cittadini, bensì è un titolo di onore che affranca i "pratici" dal ristretto mondo degli abitatori di isolate torri d'avorio dottrinali.
Giulio Benedetti