La tabella millesimale per le pulizie

Durante una recente assemblea mi è stato contestato da un condomi­no che abita in una mansarda il me­todo di ripartizione delle spese di pulizia del condominio.
Il contratto dell'impresa prevede la pulizia della scala e vialetto ingres­so una volta alla settimana mentre per il corsello box una volta al me­se. L'importo mensile è forfettario per le due prestazioni.
Per la ripartizione fra i condomini, è stata applicata la tabella millesi­male dell'ascensore (art. 1124) metà in ragione dei piani e l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Il condomino sostiene che questa tabella è valida solamente per la spesa di pulizia della semplice scala, mentre per la spesa di pulizia dei corridoi scala (abbastanza lunghi), ingresso, vialetto pedonale e torsel­lo box, occorre applicare i millesi­mi di proprietà.
Come posso rispondere?
Esistono dei chiarimenti legislativi in merito?
Esiste qualche metodo diverso di ripartizione?

Risponde LUCA SACCOMANI

Sul tema del criterio di ripartizione delle spese per la pulizia (e l'illuminazione) delle scale dell'edificio in condominio è recentemente inter­venuta la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 432 del 12.1.2007 (commentata anche nella rubrica dedicata alle sentenze, sul n. 3/2007 della rivista "L'Ammini­stratore").
Con detta decisione, la Corte ha da un lato ribadito le convinzioni già espresse in precedenza circa l'appli­cabilità della regola generale posta dall'art. 1123, secondo comma, c.c., secondo cui, quando si tratta di co­se destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese debbono essere ripartite in base all'uso che ciascuno può farne; dall'altro, ha certamente innovato, individuando il criterio idoneo ad esprimere la di­versa utilità che da tale servizio ricavano i proprietari dei singoli pia­ni o porzioni di piano tramite l'ap­plicazione analogica dell'art. 1124, primo comma, c.c., limitatamente alla sua seconda parte, ossia con­cludendo che la ripartizione della spesa debba avvenire unicamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Nonostante l'autorevolezza della fonte, la sottolineata novità della soluzione suggerisce di non consi­derarla del tutto tranquillizzante, si­no all'eventuale conferma.
Sin da ora, può comunque eviden­ziarsi che la regola generale sopra ricordata, espressa dal secondo comma dell'art. 1123 c.c., costitui­sce sicuro riferimento per la solu zione dei quesiti posti, non trascu­rando che tale regola dovrebbe tro­vare coordinamento con quella po­sta dal successivo terzo comma, ove la parte coinvolta nella spesa debba considerarsi comune non al­la generalità dei condomini, ma ad un gruppo più ristretto (norma da cui ha tratto fondamento la teoria del c.d. "condominio parziale").

La maggioranza utile per cambiare la destinazione d'uso di un appartamento

Sono un collega e volevo chiedere che maggioranza ci vuole per cam­biare la destinazione d'uso di un appartamento in un condomi­nio ad uso ufficio quando nel rego­lamento contrattuale e specificato che deve essere solo ad uso abita­zione

Risponde ALESSANDRA TONONI

Il regolamento contrattuale può contenere valido divieto di destina­re i singoli locali di proprietà esclu­siva a determinati usi e, ove un par­tecipante al condominio abbia vio­lato tale divieto , il condominio può richiedere la cessazione della desti­nazione abusiva sia al conduttore che al proprietario (Cass. civ., sez.II, 08/03/2006, n.4920).
La dottrina ha ripetutamente dis­cusso sulla natura dei diritti e degli obblighi che derivano da siffatte clausole regolamentari.
Non occorre certo ripercorrere tut­te le posizioni che sono rinvenibili nella letteratura che si è formata in materia, anche perché ormai si for­mato un orientamento giurispru­denziale decisamente costante, che qualificai pesi imposti alle unità immobiliari definendoli "vincoli obbligatori propter rem, fondati su una limitazione del diritto del pro­prietario e suscettibile di trasmis­sione, in favore dei successivi ac­quirenti dei singoli appartamenti, anche in mancanza di trascrizione" (così, Cass. civ., Sez. II, 25/03/2005, n.6474).
In forza di tale preciso orientamen­to, si deve richiedere la partecipa­zione della volontà di tutti i parte­cipanti al condominio, con la for­ma scritta, per tutte le decisioni che comportino la estinzione o anche semplicemente la modifica della clausola che ha istituito il vincolo.