La presente rubrica è a cura dell'avv. Eugenio Antonio Correale e si compone di due parti per ogni sentenza: l'estratto ed un breve commento dello stesso avv. Correale

927 - Tribunale di Milano sentenza n. 4249 del 15 aprile 2005, Dottor Consolandi

LA NOMINA DELL'AMMINISTRATORE NECESSITA DI ACCETTAZIONE

Benché la giurisprudenza faccia riferimento alla disciplina del mandato per determinare taluni obblighi dell'amministratore di condominio, il relativo incarico non si configura come mandato contrattuale. Pertanto, le disposizioni sul mandato circa la conclusione del contratto e le regole sulla natura recettizia delle dichiarazioni di proposta contrattuale e della conseguente accettazione non sono applicabili alla disciplina del procedimento di nomina dell'amministratore. Tale conseguenza si ricava anche dal normale funzionamento della assemblea, che si riunisce solo in determinate occasioni e pertanto non potrebbe ricevere tempestivamente la accettazione da parte del soggetto al quale sia stato conferito l'incarico

La sentenza contiene un indiscutibile nucleo di verità , o meglio risulta senz'altro aderente alle sole conclusioni che appaiano ragionevoli, quando si guardi alla posizione del  condominio e della assemblea, che di regola si riunisce una volta l'anno e quindi non può procedere a successive adunanze per contrattare e per recepire le numerose clausole che accompagnano la nomina dell'amministratore (emolumenti, incarichi particolari, programma per le attività, ecc). Se si volge lo sguardo altrove e si pone riferimento alla posizione dell'amministratore, le valutazioni mutano alquanto poiché appare davvero arduo sostenere che dei privati cittadini, solo perché riuniti nella assemblea di condominio, possano imporre la nomina di amministratore ad un terzo che non abbia voglia di accettarla e della volontà del quale si assuma la assoluta  irrilevanza . La situazione della mancata accettazione del designato può apparire di non frequente ricorrenza, ma è servita al Salis per esporre una suggestiva alternativa , ripresa nel commentario del Condominio Utet ( da Rivista Giuridica dell'Edilizia , 1986, pagina 543): se si ritiene che, per il solo fatto della nomina, la persona designata assume la rappresentanza del condominio (art. 1131, primo comma, c. c.), si deve considerare operante a suo carico l'obbligo di cui al terzo comma dell'articolo citato; altrimenti, se la rappresentanza del condominio opera solo a seguito dell'accettazione della nomina, il detto obbligo non sussiste, ed il condominio dovrà imputare a sé stesso le conseguenze che derivino, a suo danno, dal fatto che la persona designata ad amministrarlo si disinteressi dell'adempimento nei doveri che chiaramente la legge prevede per il caso di accettazione della carica". Taluno dirà che, in fatto, la assemblea nomina chi abbia già manifestato la propria disponibilità e che non accade mai che il nominato non accetti. La personale esperienza è d'accordo, ma solo al 98%, poiché talvolta i condomini lesinano sull'emolumento e fanno scappa re anche chi avrebbe avuto intendimento diverso.
Per queste ipotesi, si deve ricordare che chi non abbia mai accettato la nomina di amministratore e non abbia mai impegnativamente manifestato simile disponibilità non può essere costretto di imperio ad interessarsi delle "gestioni" altri.
L'insegnamento del Salis prosegue rilevando che benché la persona designata come amministratore, anche se, per legge (e volontà dei partecipanti) sia chiamato a rappresentare il condominio, non assume automaticamente nei confronti del condominio e dei terzi le responsabilità inerenti all'incarico. Le responsabilità decorrono da quando il nominato accetti l'incarico, anche mediante comportamenti concludenti : "prima di avere accettato la nomina: non ha quindi obbligo alcuno, ove riceva notificazioni di atti riguardanti il condominio, di esplicare attività a favore del condominio stesso: non ha quindi l'obbligo di convocare l'assemblea per informarla dell'esistenza degli atti ricevuti , né incorre in responsabilità se non adempie a quanto la legge prescrive con riguardo ad un amministratore accettante. Se, pur non essendovi obbligato, esplica le attività idonee ad evitare danni al condominio (ad esempio: convoca l'assemblea, comunica a questa il contenuto degli atti che gli sono stati notificati, dando così modo di provvedere nel modo migliore per la tutela, o salvaguardia, degli interessi condominiali; si premura di far notare immediatamente agli interessati la sua decisione di non accettare la nomina ad amministratore, ecc.), può chiedere un compenso per l'attività svolta , ed indennizzo per i danni che possa aver risentito per il suo interessamento a favo re del condominio"

928 - Tribunale di Milano sentenza n. 4626 del 26 aprile 2005, D'Isa

LA DECORRENZA DELL'INCARICO E LA CONSEGNA DEI DOCUMENTI

La nomina del nuovo amministratore di condominio comporta la cessazione definitiva degli effetti del mandato conferito al precedente amministratore, che non può più considerarsi in prorogatio e non ha più alcun potere di rappresentanza dei condomini. Al riguardo il passaggio delle consegne costituisce solo un adempimento materiale con il quale si realizza la trasmissione dei documenti al nuovo amministratore, senza che da esso o dal ritardo nella consegna possa discendere alcuna permanenza di poteri in capo all'amministratore ormai cessato dalla carica

Le statuizioni alle quali è pervenuto il Tribunale potrebbero sembrare del tutto ovvie e potrebbe sembrare altrettanto inutile il richiamo, che invece risulta opportuno o addirittura doveroso. La pratica propone numerosi casi con i quali si deve fare i conti e si può parlare dell'ex amministratore che, avendo tardato di molti mesi il passaggio delle consegne, pretenda anche l'emolumento per i mesi durante i quali ha disatteso il proprio obbligo di restituire i documenti e di redigere il rendiconto finale. Per vero, si può anche riferire di chi pretenda che l'amministratore che non aveva ancora consegnato i documenti sia responsabile per la mancata custodia delle cose comuni . Per reprimere pretese siffatte ed anche per fare chiarezza per quanto ve ne sia bisogno, sovviene la precisa pronuncia del Tribunale di Milano. Si può ricordare che il Tribunale di Torino è pervenuto ad affermazione ancora più precisa ed ha rilevato "la "prorogatio" dei poteri dell'amministratore dimissionario fino alla sua sostituzione vale solo nei rapporti esterni, al fine di offrire ai terzi un soggetto cui fare riferimento nelle relazioni con il condominio, ma non nei rapporti interni al negozio di mandato tra amministratore e condomini. Infatti , la rinunzia è una dichiarazione negoziale unilaterale, recettizia verso il mandante, a forma libera e con efficacia "ex nunc", per cui dalla sua ricezione si estingue il mandato, con le relative obbligazioni".