Centro Studi Anaci Lombardia Riunione del 18 gennaio 2008
Avvocato Fausto Moscatelli
Dichiarazioni e delibere contenute nel verbale di assemblea,
configurabilità di reati, reati di falso, truffa.
Come in tutte le materie oggetto di studio, è sempre utile muovere dalle certezze, giacché esse son preziose ed anche sempre di meno.
La prima certezza è che il verbale di assemblea condominiale ha natura di scrittura privata. Il che é condiviso e condivisibile ed è premessa che porta a conclusioni il più delle volte obbligate.
La scrittura privata in generale non ha una grande tutela da parte della legge penale.
Alcune scritture private hanno una tutela specifica, ma particolare e non estensibile (testamento, titoli di credito, bilanci).
Il verbale assembleare è una scrittura privata priva di una tutela specifica e particolare. Pertanto esso - per quanto possa rivestire una posizione centrale nel diritto condominiale - non è nulla di più di una comune scrittura privata.
La falsità punibile della scrittura privata é limitata al piano materiale, con esclusione del piano ideologico.
Sono quindi penalmente rilevanti la contraffazione e la alterazione.
La contraffazione consiste nella formazione ex novo di un atto che non proviene dall'autore apparente. L'alterazione invece opera su un atto vero, modificandolo.
La differenza fra alterazione e contraffazione consiste nel fatto che la seconda avviene senza che sussista prima un atto genuino, mentre l'alterazione viene effettuata su un atto già formato, modificandone il contenuto o la sottoscrizione.
Da questo punto di vista il verbale assembleare é tutelato anche sul piano penale: la sua contraffazione o la sua alterazione sono penalmente perseguibili.
Risulta invece del tutto irrilevante, almeno sul piano penale, la falsità ideologica ovvero la falsità dei contenuti.
Da questo profilo la scrittura privata in generale e la delibera condominiale in particolare sono prive di tutela.
La ratio di tale indulgenza é riconducibile ad una mera scelta legislativa, che si fonda sulla minore rilevanza attribuita dall'ordinamento alla scrittura privata rispetto all'atto pubblico.
La rinunzia dell'ordinamento a punire il falso ideologico in scrittura privata costituisce un limite invalicabile, del quale non puo' che darsi atto:
Cass. pen., sez. V 14-01-1987 (C.C. 20-11-1986), n. 1274 - Pres. MINOZZI G - Rel. LUMIA G - DI NANNA - P.M. (CONF)PM RV174796
Reati contro la fede pubblica - Delitti - Falsità in atti - In scrittura privata - Falsità ideologica - Verbale di assemblea condominiale - Natura di scrittura privata.
Il verbale di un'assemblea condominiale ha natura di scrittura privata.
Ne deriva che l'eventuale falso ideologico (nella specie: stesura dopo la conclusione dei lavori; difforme indicazione degli argomenti trattati o discussi; asserita ma non effettuata notificazione a tutti i condomini del consuntivo della gestione) nel predetto verbale non è punibile.
Uff. indagini preliminari Tribunale sez. III Genova, 21-07-2004 (ord.) - Rel. Dalosio - B. ed altri
Falsità in atti - Falsità in scrittura privata - Esposizione di fatti non rispondenti al vero operata dall'amministratore del condominio nella trascrizione dattiloscritta del verbale redatto in forma manoscritta in sede assembleare - Falsità ideologica - Irrilevanza ai sensi dell'art. 485 c.p. - Truffa consumata o tentata - Configurabilità - Esclusione - Ragioni - Fattispecie in tema di conferma della nomina dell'amministratore condominiale
L'esposizione di fatti non rispondenti al vero (nella specie conferma della nomina dell'amministratore) operata dall'amministratore medesimo nella successiva trascrizione dattiloscritta del verbale di assemblea condominiale steso in forma manoscritta nel corso della riunione, integra falsità ideologica in scrittura privata, penalmente non rilevante ai sensi dell'art. 485 c.p. che sanziona esclusivamente le falsità materiali in scrittura privata. Né può dirsi sussistere il reato di truffa consumata o tentata, posto che, se la falsità commessa nel verbale ben può costituire artificio idoneo ad indurre in errore una persona, manca peraltro l'elemento dell'ingiustizia del profitto con altrui danno, atteso che l'artificio deve essere finalizzato proprio all'induzione in errore di altra persona che per ciò si determini ad un atto di disposizione patrimoniale che - altrimenti - non avrebbe effettuato.
Edita in Archivio delle locazioni e del condominio, 2004, 6, 725
L'ordinanza suddetta, a cui le riviste specializzate hanno dato ampio risalto, in realtà si presta a fraintendimenti laddove si riferisce a reati concorrenti (nella fattispecie la truffa).
Va chiarito, a scanso d'ogni equivoco, che il falso ideologico in scrittura privata non è previsto dalla legge come reato ma il che non significa che qualsiasi dichiarazione mendace contenuta in un verbale condominiale sia penalmente indifferente. Pertanto il verbale di assemblea condominiale non è "zona franca" nel quale "vale tutto", ove si possano commettere impunemente illeciti.
Se è vero che il falso ideologico non rileva penalmente è anche vero che, nel concorso di ulteriori elementi, la dichiarazione mendace oppure la falsa attestazione di fatti non accaduti, possa rilevare penalmente da profili differenti.
Certo scrivere che la riunione è comunciata alle 9 e finita alle 10, vero o falso che sia, non rileva ai fini penali. Nemmeno rileva riferire che tizio fosse presente piuttosto che assente al fine di fondare un quorum deliberativo congruo invece che incongruo.
Ma ove la falsita' sia finalizzata a determinare un atto di disposizione patrimoniale per fini locupletativi ingiusti propri o altrui, certo ciò costituisce il reato di truffa (gli esempi possibili sono molti, uno per tutti la falsa computazione in eccesso di votazione in realta' incongrua sul tema del compenso particolare dell'amministratore per opere straordinarie). Sempre per chiarire il concetto con esempi: la trascrizione virgolettata di frasi indifferenti a verbale quando ne siano pronunziate di ingiuriose o diffamatorie costituisce reato di favoreggiamento personale etc., se il falso è commesso per eludere le investigazioni.
Sul piano penalistico il discorso é del tutto chiuso e di aperture in senso opposto non ve ne sono, nè allo stato della legislazione sono possibili.
Sul piano civilistico la partita é più aperta.
Dal profilo della dimostrazione della falsità, è principio del tutto assodato che la delibera assembleare possa essere contrastata con ogni mezzo probatorio. Conclusione in linea con la qualificazione di scrittura privata data al verbale di assemblea condominiale
Peraltro le concrete possibilità di smascherare il falso a verbale sono fortemente condizionate dalla partecipazione soggettiva all'assemblea. Ove tale partecipazione sia effettivamente limitata ai proprietari, non vi sarebbero testimoni escutibili e quindi il falso non avrebbe contraddittori né nel processo civile, né in quello penale (stante l'irrilevanza penale del falso ideologico).
Offre una soluzione la sentenza che segue, che rileva l'inoperatività del blocco ex art. 246 CPC alla deposizione dei condomini,ove la controversia verta in tema di falsità del verbale assembleare.
Cass. civ., sez. II 19-11-1992, n. 12379 - Pres. Bronzini A - Rel. Beneforti E - P.M. Golia R (Conf) - Callegari c. Cond. Via G. Prato, 15
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 5 agosto 1981 l'avv. Romano Callegari, agendo in proprio, quale proprietario della porzione 13 dell'edificio condominiale sito in Trento, Via G.A. Prato N. 15 e Via Milano n. 11, impugnò tre deliberazioni della assemblea condominiale, rispettivamente in data del 12 gennaio, 2 aprile e 23 giugno 1981, chiedendo che ne fosse dichiarata la nullità.
L'amministratore del condominio, costituitosi in giudizio, resistette alla domanda che fu rigettata dal Tribunale con sentenza del 16 giugno 1983 - 3 marzo 1984.
La Corte d'appello di Trento con sentenza del 26 gennaio - 13 febbraio 1988 ha confermato tale decisione.
In particolare, richiamando un proprio indirizzo giurisprudenziale nonchè la sentenza 14 marzo 1987 n. 2658 di questa S.C., ha preliminarmente affermato in diritto che il condomino il quale chieda l'accertamento dell'invalidità di una deliberazione assembleare è onerato dalla prova (negativa) che le regole di formazione della volontà assembleare non sono state rispettate, come nel caso di specie, a causa della mancata convocazione dei condomini.
Rilevato, poi, come le attestazioni in verbale circa i presenti fossero assistite da presunzione di conformità al vero e che la prova della avvenuta comunicazione scritta ed anche orale degli avvisi di convocazione potesse darsi anche per semplici presunzioni, il giudice d'appello ha ritenuto che, per ciò che riguardava la partecipazione dei comproprietari di uno stesso appartamento, valesse la presunzione di reciproca rappresentanza o di utile gestione reciproca, in assenza di specifiche situazioni di conflitto (art. 1105 cod. civ.).
Così, anche nelle specie, non vi era dubbio che ogni comunista di singola unità abitativa, il quale avesse partecipato a quelle assemblee fosse abilitato a rappresentare l'intera proprietà, come in effetti aveva inteso fare mediante l'inserzione a verbale dell'intera quota millesimale.
Affermati tali principi, la Corte d'appello ha ritenuto non fornita dall'appellante Callegari la necessaria dimostrazione della circostanza che non tutti i condomini avessero ricevuto la prescritta comunicazione tempestiva di convocazione delle tre assemblee.
In ogni caso, secondo la Corte territoriale, vi era la prova di regolari avvisi ricevuti anche da quei condomini che erano risultati assenti, fra cui l'avv. Callegari il quale non aveva specificamente eccepito che non gli fosse stato dato avviso; mentre, per ciò che riguardava gli altri assenti, nulla autorizzava a pensare che anch'essi non fossero stati avvisati, al pari dei condomini presenti.
Anche in questi casi era stato infatti osservato il consueto ordine nella comunicazione degli inviti, ciò che trovava riscontro anche nella assai alta affluenza dei partecipanti alle tre assemblee.
D'altra parte, i condomini assenti mai avevano sollevato alcuna contestazione in tema di regolarità delle comunicazioni, regolarità che era avvalorata da tre testimonianze fra cui quella della condomina Fedel allora amministratrice.
Essendo la causa interna al rapporto condominio - condomini, nessun dubbio, secondo la Corte d'appello, poteva sorgere circa la capacità testimoniale dei condomini sentiti, analogamente a quanto doveva dirsi della capacità testimoniale dei soci di una società per azioni, indipendentemente dai riflessi economici della causa sulle singole posizioni, ciò che valeva anche per l'ex amministratrice del condominio, essendo incapace di testimoniare soltanto l'amministratore in carica.
L'introduzione del piego dell'avviso nella cassetta delle lettere dei singoli condomini, o anche nell'interno delle abitazioni attraverso l'interstizio fra porta e soglia d'ingresso, costituiva, seconda la impugnata sentenza, un mezzo tale da assicurare una elevatissima probabilità di ricezione dell'avviso da parte del destinatario.
L'elenco dei condomini, utilizzato dall'amministratrice per la comunicazione degli avvisi di convocazione costituiva, a sua volta, documento idoneo a rappresentare tutte le comproprietà anche secondo il regime tavolare, essendo sufficiente, per quanto già rilevato, che fosse rappresentata in assemblea ciascuna unità immobiliare dell'edificio, indipendentemente dalla presenza o non di tutti i contitolari.
Non necessaria appariva, inoltre, la verbalizzazione in apertura, di eseguita verifica degli avvisi a tutti i condomini, trattandosi di constatazione che, a norma dell'art. 1136 sesto comma cod. civ. era richiesta soltanto per le deliberazioni e che, oltre tutto, neppure in questo caso doveva essere formalizzata mediante specifica constatazione a verbale.
Il fatto stesso che i partecipanti fossero passati direttamente alla trattazione delle questioni all'ordine del giorno stava ad indicare come essi si fossero previamente assicurati della regolarità di tutti gli avvisi.
Contro questa decisione l'avv. Romano Callegari ha proposto ricorso per cassazione articolato in due motivi di censura ed a cui il condominio resiste con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di ricorso, denunciandosi la violazione dello art. 1136 sesto comma cod. civ. e dell'art. 66 terzo comma disp. att. cod. civ.; falsa applicazione dell'art. 2729 cod. civ. e motivazione contraddittoria, si lamenta in primo luogo che la Corte d'appello nella impugnata sentenza, dopo avere richiamato, come precedente giurisprudenziale, altra sua decisione, resa "inter partes" abbia obliterato il principio ivi affermato e secondo cui è a carico del condominio la prova che l'avviso di convocazione dell'assemblea sia stato dato a tutti i condomini, per ritenere, viceversa, che la prova della invalidità della deliberazione assembleare è a carico del condomino il quale deve dimostrare che le regole per la formazione della volontà dell'assemblea non sono state rispettate.
In secondo luogo, il ricorrente si duole del fatto che la Corte d'appello non abbia ritenuto essere stata, nella specie, già acquisita la prova positiva sia della mancata convocazione di taluni dei condomini ed altri aventi diritto "ex lege" sia del mancato rispetto del preavviso di cinque giorni ex art. 66 Disp. att. cod. civ., prova, che a suo dire, già discendeva dalla circostanza che, in luogo dei titolari dei diritti di proprietà e godimento risultanti dal Libro Fondiario e di cui all'estratto della Partita Tavolare 2718, l'amministratrice Zita Fedel convocò solo i "condomini" indicati nell'elenco prodotto in causa dal condominio e menzionati, inoltre, nei verbali delle assemblee in questione.
Ciò, secondo il ricorrente, faceva logicamente presumere che l'avviso di assemblea fosse stato comunicato soltanto a coloro che figuravano in detto elenco e poichè alcuni di essi non erano i veri condomini indicati nell'estratto tavolare, era dimostrato come l'amministratrice non avesse potuto comunicare l'avviso a tutti gli effettivi condomini ed usufruttuari.
Palesemente contraria alla verità ed al valore giuridico del sistema tavolare risulta, dunque, a detta del ricorrente, l'affermazione dell'impugnata sentenza secondo cui "l'elenco dei condomini usato dall'amministratore Fedel "....." alla luce della fungibilità di recezione tra comunisti ....." risultava "adeguato e comunque sufficiente rispetto alla situazione tavolare".
Con il secondo motivo, che deve essere esaminato congiuntamente al primo mezzo di ricorso, perchè complementare, si denunciano la violazione dell'art. 246 cod. proc. civ. ed il vizio di omessa o comunque insufficiente motivazione su punto decisivo della controversia lamentandosi, in particolare, che l'impugnata sentenza abbia ritenuto attendibili i testimoni Forster, Cangemi e Fedel che, essendo condomini, avevano una legittimazione passiva concorrente o aggiuntiva rispetto a quella dell'amministratore del condominio, quale mandatario "propter utilitatem" (con rappresentanza limitata) art. 1129 e 1131 cod. civ.
Come tali, quei condomini, secondo il ricorrente, erano incapaci di testimoniare, perchè portatori di un interesse processuale che ne legittimava l'eventuale partecipazione al giudizio.
Le esposte censure sono prive di fondamento.
Giuridicamente corretta ed in linea con il consolidato indirizzo interpretativo di questa S.C., che deve trovare conferma anche nel presente caso, risulta innanzi tutto l'affermazione della impugnata sentenza secondo cui il condomino, il quale chieda l'accertamento della invalidità della deliberazione, deve fornire la prova che le regole di formazione della volontà assembleare non siano state rispettate (cfr., con altre, le sentenze 8.11.1989 n. 4691; 14.3.1987 n. 2658; 27.6.1978 n. 3169).
L'onere, osserva la Corte, di provare che tutti i condomini siano stato tempestivamente avvisati della convocazione incombe, viceversa, sul condominio e non già sul condomino il quale eccepisca l'invalidità della deliberazione assembleare, non potendo porsi a suo carico l'onere di una dimostrazione negativa quale quella della mancata osservanza dell'obbligo di tempestivo avviso all'universalità dei condomini (cfr., con altre, la sentenza di questa S.C. 8.12.1987 n. 9109).
Diversamente da quanto sostiene il ricorrente, invero, non esiste alcuna contraddizione logico-giuridica fra le esposte affermazioni di principio, poichè la diversa soggettività dell'onere probatorio, alla luce dei principi informatori della materia (art. 2697 primo e secondo comma cod. civ.) si spiega con il rilievo che, mentre nella prima ipotesi l'impugnativa del condomino è portata contro una deliberazione formalmente valida, nel secondo caso incombe al condominio fornire la dimostrazione della regolarità della convocazione, quale elemento costitutivo della validità della deliberazione.
Del tutto generica risulta, poi, l'ulteriore affermazione del ricorrente secondo cui non tutti i condomini ed usufruttuari, quali risultavano dallo estratto della Partita tavolare, erano stati avvisati della convocazione delle tre assemblee in questione, essendo stato dato avviso soltanto ai "condomini" menzionati nell'incompleto elenco prodotto in causa dall'amministratore, taluni dei quali non erano veri condomini abilitati a partecipare all'assemblea.
L'accertamento in fatto della Corte d'appello, secondo cui tutti i condomini avevano ricevuto regolare avviso di convocazione delle tre assemblee e l'elenco all'uopo utilizzato dall'amministratrice costituì sufficiente strumento di individuazione della loro qualità anche rispetto alle risultanze tavolari, non è, invero, contraddetto dall'allegazione di specifici elementi di giudizio che siano stati trascurati o illogicamente valutati dal giudice del merito.
Manca pertanto la base di un adeguato controllo di legittimità sulla indagine in fatto che, sul punto in esame, è stata compiuta dallo stesso giudice del merito, perdendo, così, rilevanza anche la verifica di legittimità dell'astratta affermazione della Corte d'appello secondo cui, di regola, basta l'avviso di convocazione ad uno soltanto dei comproprietari della singola unità condominiale, perchè essa sia valida per tutti i comunisti e perchè egli possa rappresentare in assemblea la intera unità, se non constino situazioni di conflitto.
Priva di fondamento risulta, infine, anche la doglianza mossa con il secondo motivo giacchè la impugnata sentenza ha correttamente ritenuto che, nelle cause relative ai rapporti condominiali, il singolo condomino, il quale non rivesta la qualità di amministratore in carica, può essere sentito come teste, secondo una regola generalmente valida in tutte le cause relative a rapporti sociali ed interni ad enti collettivi, là dove il teste, indipendentemente dagli effetti processuali della sua deposizione che risulti favorevole ad una delle parti piuttosto che all'altra, non può dirsi portatore di un concreto interesse personale a partecipare al giudizio, sia pure soltanto "ad adiuvandum".
Come questa S.C. ha già avuto occasione di avvertire, nelle cause promosse dai condomini per impugnare le deliberazioni assembleari, legittimato passivamente è l'amministratore, cui compete anche il potere ex art. 1131 n. 1 cod. civ. di difenderne la validità (cfr. la sent. 12.5.1967 n. 993) legittimazione processuale, questa, che, si osserva, anche nella specie deve ritenersi esclusiva dell'amministratore, poichè, non vertendosi in causa relativa a diritti sulle cose comuni, esulano i presupposti della concorrente legittimazione del singolo condomino.
Il ricorso deve, pertanto, essere rigettato, con condanna del proponente, il quale versa in stato di soccombenza ai sensi e per gli effetti degli art. 91 e 385 cod. proc. civ., a rifondere alla controparte le spese del presente giudizio, che, tenuto conto del valore della causa e valutata, altresì, l'attività difensiva svolta, si liquidano, secondo legge e tariffa, nella misura che segue.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente Romano Callegari a rifondere al controricorrente condominio di Via Giovanni a Prato n. 15 le spese del presente giudizio, liquidate in L. 46.450 per esborsi e L. 1.000.000 per onorari.
Va osservato che la sentenza sopra riportata non è condivisa ed anzi dichiaratamente qualificata come isolata. Cass. Sez. II Civ. 11\4-23\8\2007 n. 17925 riferisce difatti : « ... trattandosi di una lite tra condomini in relazione alla ripartizione delle spese sostenute, i condomini sono incapaci di rendere testimonianza, potendo assumere la qualita' di parte . Il precedente giurisprudenziale della Corte di cassazione (n. 12379 del 1992), richiamato dalla Corte di Appello, risulta isolato e superato in senso contrario quantomeno da Cass. 1997 n. 6483, che questo Collegio condivide. La sentenza impugnata va quindi cassata sul punto e rinviata ad altra sezione della corte di appello fiorentina che, nel valutare nuovamente la prova in ordine alla spesa sostenuta, applicherà il principio di diritto secondo il quale: "nella lite tra condomini relativa alla riscossione di contributi condominiali dovuti da ciascun condomino per l'utilizzazione della cosa comune, i condomini, in quanto parti, sono incapaci di testimoniare".
La sentenza ultima riportata afferma un principio condivisibile e già noto alla giurisprudenza di legittimità. Non puo' pero' essere assunta come definitiva sull'argomento, toccando il tema delle cause aventi ad oggetto contribuzioni condominiali e non le cause aventi ad oggetto il particolare tema della veridicità del verbale assembleare (come invece Cass. 12379\1992 che, condivisibilmente o meno, ha il pregio di tracciare un distinguo fra varie cause condominiali, dall'una parte ponendo quelle in cui si controverta di diritti comuni e dall'altra quelle in cui si controverta d'altro e nella specie la deliberazione condominiale).
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Cass. civ., sez. II 13-10-1999, n. 11526 - Pres. Baldassarre V - Rel. Cioffi C - P.M. Nardi D (conf.) - Tempesta c. Cond Via Piero Aloisi n 29 "Questa Corte, e questa Sezione, ha già avuto modo di affermare che il verbale dell'assemblea condominiale offre una prova presuntiva dei fatti che afferma in essa essersi verificati, e dunque che spetta al condominio il quale impugna la deliberazione assembleare, contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativo verbale, di provare il suo assunto (vedi la sentenza 11 novembre 1992, n. 12119).".
Tribunale Milano , 31-03-2003 - Est. Bondì - Barra c. Manicone ed altri
Al fine di contestare la veridicità dei fatti riportati nel verbale di assemblea dei condomini non è necessario proporre querela di falso, in quanto il verbale fornisce una prova meramente presuntiva della verità dei fatti che si affermano accaduti in assemblea.
Edita in Gius, 2003, 18, 2050