La presente rubrica è a cura dell'avv. Eugenio Antonio Correale e si compone di due parti per ogni sentenza: l'estratto ed un breve commento dello stesso avv. Correale

 

 

 

 

 

929 - Tribunale di Brescia, sezione seconda, sentenza 6 settembre 2003

L'USO DELLE PARTI COMUNI E LA REALIZZAZIONE DI UN ABBAINO

Nel condominio degli edifici il proprietario dei locali sottostanti al tetto comune ha titolo iure domini ad aprire nel tetto abbaini e finestre per dare aria e luce al vano sottotetto quando tali aperture siano costruite a regola d'arte e non pregiudichino la funzione di copertura del tetto, né ledano i diritti su questo spettanti agli altri condomini.

La giurisprudenza ha già più volte affermato che il singolo condomino ha diritto di utilizzare i muri perimetrali dell'edificio condominiale per trasformare le proprie finestre in balconi, purché salvaguardi l'interesse comune alla conservazione della stabilità del corpo di fabbrica e del decoro architettonico. Tenuto conto della elaborazione giurisprudenziale già formatasi intorno a fattispecie alquanto delicate, poiché chiamano in gioco possibili lesioni degli interessi e dei diritti degli altri condomini, forse non si sarebbe sentita la esigenza di una puntuale conferma, relativa ad una parte dell'edificio che è ( quanto meno ) meno visibile delle altre. Ugualmente, la pronuncia del Tribunale di Brescia è utile ed opportuna, a condizione che amministratori e condomini ne seguano le indicazioni evitando controversie su temi che appaiono ormai sufficientemente sondati.

930 - Tribunale di Milano sentenza n. 7152 del 20 giugno 2005, Dottor Manunta

LA DELIBERA CHE RATIFICHI IL PASSAGGIO DI CAVI SIP

In mancanza di consenso unanime non può ritenersi valida la delibera adottata dall'assemblea dei condomini e con la quale siano stati approvati i lavori di posa di un cavo telefonico sull'edificio condominiale, eseguiti dalla Sip su autorizzazione dell'amministratore.
Infatti, in tale caso si determina una situazione di fatto corrispondente ad una servitù di passaggio di conduttura di cavo telefonico, suscettibile di far maturare con il tempo l'usucapione di tale diritto. Tale situazione non è ammissibile poiché, in virtù del disposto dell'art. 1108, terzo comma, c.c., applicabile anche al condominio di edifici in forza del rinvio alle norme sulla comunione contenuto nell'art. 1139, la costituzione di una servitù sulle parti comuni dell'edificio richiede il consenso unanime di tutti i condomini

La massima appena riportata e sostanzialmente identica a quella che accompagna la sentenza della Corte di Cassazione n. 3865 del 30 marzo 1993. In quella occasione il Giudice di Legittimità aveva confermato la decisione della Corte di Appello di Torino, che aveva ritenuto che la situazione venutasi a creare con le opere eseguite dalla S.I.P. con l'autorizzazione data dall'amministratore del condominio, avvallata dalla delibera dell'assemblea condominiale adottata a maggioranza, corrispondesse al concreto esercizio di una servitù di passaggio di condutture di cavo telefonico. La Corte ha precisato che tale situazione sia idonea a fare maturare, col tempo, l'usucapione del diritto in questione e che sussistono quindi i presupposti di fatto per applicare il divieto dettato dall'articolo 1108 del codice civile, applicabile al condominio in virtù dell'art. 1139 c.c., che impone il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni

931 - Tribunale di Milano sentenza n. 9252 del 18 agosto 2005, Dottoressa Ongania

I POTERI PER LE MANUTENZIONI STRAORDINARIE

Il contratto di appalto per opere straordinarie, che sia stato stipulato dall'amministratore in difetto di autorizzazione conferita da delibera assembleare o del presupposto della urgenza previsto dall'articolo 1135 del codice civile e quindi senza disporre del relativo potere, non produce alcun effetto nei confronti del condominio e non comporta l'insorgere di responsabilità per mancato adempimento in capo al condominio. Pertanto, in tali ipotesi l'attore non ha titolo per esercitare nei confronti del condominio l'azione di inadempimento o per chiedere la risoluzione per colpa del medesimo ente di gestione e può solo invocare la culpa in contraendo dell'amministratore).

La sentenza in commento conferma l'insegnamento offerto dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 4232 del 7 maggio 1987, che è stata più volte richiamata nelle nostre riviste e che è stata ripresa anche dal Tribunale di Modena ( sentenza del 19 maggio 2005, sopra citata). Il Tribunale di Milano è andato oltre ed ha precisato che laddove si ravvisi la impossibilità ascrivere al condominio le obbligazioni derivanti dal contratto sottoscritto dall'amministratore in difetto di poteri si può ravvisare una responsabilità di quest'ultimo, quale mandatario che è andato oltre l'incarico. Sin qui le osservazioni risultano piane e quanto si desume dalle tre sentenze citate assume coerente valenza. Qualche dubbio, invece, si potrebbe porre ove si intenda andare oltre e si voglia affermare una generale ed assoluta responsabilità dell'amministratore per le opere straordinarie disposte senza la preventiva autorizzazione assembleare. Tale affermazione sarebbe infatti contraddetta proprio dalla sentenza del Giudice di Legittimità del 1987, la cui motivazione ruota interamente sulla natura dei limiti dei poteri di rappresentanza dell'amministratore e sulla loro derivazione dal disposto normativo, che deve essere conosciuto anche dall'appaltatore. Inoltre, non deve mai dimenticarsi che l'atto compiuto andando oltre l'incarico può comunque comportare un risultato positivo per il mandatario. Nel caso delle opere di manutenzione straordinaria, la mancanza di preventiva delibera rende censurabile il comportamento dell'amministratore, ma ove si provi che la riparazione fosse comunque necessaria e che la spesa sostenuta fosse congrua sarebbe davvero iniquo inibire il rimborso delle spese, almeno per quanto si riveli utile al condominio