MARINA FIGINI
Prima di passare all'esame della questione specifica relativa alla ripartizione delle spese di consumo dell'acqua calda erogata da impianto comune condominiale, sarà opportuno ricordare che esistono diversi tipi di tabelle millesimali: quella di "proprietà" (che si utilizza per la quantificazione dei quorum assembleari costitutivi e deliberativi, nonché per la suddivisione di particolari spese, ad esempio quelle delle innovazioni) quella di "gestione" (che si utilizza per le spese generali ordinarie).
Possono poi esistere specifiche tabelle relative a particolari tipologie di spese, ad esempio le tabelle per le scale/ascensore, nonché per il riscaldamento e per l'acqua calda nel caso in cui tali servizi vengano resi da impianti comuni condominiali.
Sarà utile anche ricordare che l'art. 1123 codice civile stabilisce i tre noti criteri di ripartizione delle "spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servivi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza": a) in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (e cioè per "millesimi" di proprietà); b) in proporzione dell'uso che ciascuno può farne, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa ("uso potenziale"); c) a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità, se si tratta di scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire parte dell'intero fabbricato ("condominio parziale").
Va ricordato altresì che l'art. 1123 codice civile appena menzionato è norma derogabile, ossia può essere modificata con l'unanime consenso di tutti i partecipanti al Condominio.
Una tabella millesimale "contrattuale" ossia allegata al primo atto di vendita, trascritto e richiamato negli atti successivi di vendita, potrà dunque stabilire specifici criteri di ripartizione di spesa diversi da quelli sopra menzionati.
Un tabella millesimale "assembleare", ossia deliberata in assemblea, potrà invece unicamente attenersi ai criteri dell'art. 1123 e comunque essa sarà vincolante solo per i condomini che l'hanno approvata, ma non sarà opponibile a tutti gli altri che non l'hanno approvata e neppure ai terzi futuri acquirenti.
La formazione, contrattuale o assembleare, della tabella millesimale determina diversità dei requisiti necessari per la sua successiva modifica.
Per quanto riguarda la tabella millesimale contrattuale di proprietà, costantemente la Cassazione (si veda, tra le altre, la sentenza n. 8863 del 28 aprile 2005) ha precisato il principio per cui "Qualora la tabella millesimale sia allegata al regolamento condominiale di natura contrattuale, la stessa non può essere modificata se non con il consenso di tutti i condomini o con sentenza del giudice, nell'ipotesi espressamente prevista dall'art. 69 disposizione di attuazione del codice civile. Rappresentando infatti, la tabella millesimale il rapporto tra il valore della proprietà esclusiva e il valore dell'intero edificio e non essendo specificati per legge i criteri in base ai quali calcolare tale rapporto, criteri rimessi, pertanto, alla volontà dei condomini, l'inserimento delle tabelle nel regolamento condominiale contrattuale è indicativo dell'intervenuto accordo negoziale dei condomini su tali criteri, da cui la necessità dell'unanimità del consenso, nell'ipotesi in cui ne mutino le condizioni dell'edificio o le variazioni di consistenza delle singole unità immobiliari incidono sui suddetti criteri alterando il rapporto precedentemente definito".
Per quanto riguarda la tabella millesimale contrattuale relativa alla suddivisione delle spese, con sentenza n. 11960 del 28 giugno 2004 la Cassazione ha statuito: "in tema di condominio degli edifici, le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale, qualora abbiano natura convenzionale, in quanto predisposte dall'unico originario proprietario ed accettate dagli iniziali acquirenti delle singole unità, ovvero abbiano formato oggetto di accordo da parte di tutti i condomini, possono, nell'ambito dell'autonomia privata, fissare criteri di ripartizione delle spese comuni anche diversi da quelli stabiliti dalla legge ed essere modificate con il consenso unanime dei condomini o per atto dell'autorità giudiziaria ai sensi dell'art. 69 disp. att. codice civile.
Posto tale principio, la stessa sentenza appena citata evidenzia la differenza delle tabelle contrattuali rispetto a quelle assembleari sia nel loro contenuto sia nella eventualità di loro modifica.
Ed infatti la sentenza così recita: "Ove, invece, abbiano natura non convenzionale ma deliberativa, perché approvate con deliberazione dell'assemblea condominiale, le tabelle millesimali, che devono necessariamente contenere criteri di ripartizione delle spese conformi a quelli legali e a tali criteri devono uniformarsi nei casi di revisione, possono essere modificate dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal comma 2 dell'art. 1136 codice civile (in relazione all'art. 1138, comma 3, c.c.) ovvero con atto dell'autorità giudiziaria ex art. 69 disp. att. citato. Ne consegue che, mentre è affetta da nullità la delibera che modifichi le tabelle millesimali convenzionali adottata dall'assemblea senza il consenso unanime dei condomini o se non siano stati convocati tutti i condomini, è valida la delibera modificativa della tabella millesimale di natura non convenzionale adottata dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal comma 2 dell'art. 1136 codice civile".
Per una completa conoscenza ed una corretta interpretazione della questione sottoposta al giudizio della Corte è necessario precisare che la tabella millesimale oggetto della sentenza non era quella cosiddetta di proprietà, bensì la diversa tabella riguardante la ripartizione delle spese per il riscaldamento dell'edificio della quale le parti in causa avevano chiesto la modifica adducendo le intervenute mutate condizioni dell'impianto.
Conformemente al suddetto principio il Tribunale di Milano (sentenza n. 1812 del 13 febbraio 2007) ha affermato che: "Per la modifica di tabelle millesimali di natura deliberativa (in quanto approvate con delibera assembleare) non è necessaria l'unanimità dei consensi, bensì la maggioranza stabilita dall'art. 1136, comma 2, codice civile".
Come già si è detto più sopra, l'art. 1123 al 2° comma prevede il criterio di ripartizione delle spese secondo il cosiddetto "uso potenziale".
In giurisprudenza è stato precisato che la ripartizione delle spese fra i condomini in proporzione all'uso che ciascuno può fare, riguarda l'ipotesi delle cose e servizi comuni strutturalmente destinate a permettere ai singoli condomini un uso oggettivamente differenziato di intensità, diverso dalla misura del loro diritto di proprietà (Cass. 17/2/1977 n. 1511).
Per poter applicare la normativa in esame occorre accertare se l'uso è misurabile.
La misurabilità dell'uso appare fuori discussione nel caso dei consumi di acqua calda erogata da impianto centralizzato.
La installazione dei contatori individuali consentirà di misurare addirittura l'uso effettivo e non soltanto quello potenziale che è la finalità espressa dall'art. 1123 (l'uso che ciascuno può farne).
Il sistema dei contatori individuali appare dunque come il sistema migliore dal punto di vista sia pratico sia logico in quanto determina l'esatta proporzionalità fra il godimento del servizio e l'onere delle relative spese, evitando di ottenere risultati approssimativi rimessi alla variabilità di elementi discrezionali (ad esempio il numero delle persone, la destinazione d'uso della proprietà immobiliare), peraltro ritenuti anch'essi ammissibili dalla giurisprudenza, come più avanti si vedrà.
Con sentenza n. 9263 del 17/9/1998 la Cassazione ha così deciso: "Il contributo alla spesa per un servizio comune destinato ad essere fruito in misura diversa dai singoli condomini se possibile e non eccessivamente costoso, deve essere ripartito in proporzione all'utilizzazione di esso e non ai millesimi............... al fine di evitare un indebito arricchimento rispettivamente a favore e a discapito dei singoli condomini" (nella specie la Corte ha ritenuto legittima la installazione di contatori individuali per accertare il consumo effettivo dell'energia elettrica della rete condominiale).
La Corte è partita dalla considerazione che, con riferimento ai servizi comuni, i criteri stabiliti dall'art. 1123, primo comma, codice civile (ripartizione delle spese in funzione dei millesimi) dall'art. 1123, secondo comma, codice civile (ripartizione delle spese in funzione dell'utilità che il condomino può ricavare dal servizio, quando lo stesso è destinato ad essere goduto dai singoli condomini in misura diversa, come ad esempio, per il riscaldamento), presuppongono la impossibilità di calcolare l'incidenza sulla spesa globale del servizio della utilità effettiva ricavata dal singolo condomino.
Nel caso in cui, al contrario, non si dovesse verificare tale presupposto, non avrebbe alcuna giustificazione logica il non determinare il contributo dovuto dai singoli condomini con riferimento a tale spesa in funzione dell'utilità che in concreto essi hanno ricavato dal servizio.
Nella ipotesi infatti in cui, in concreto, fosse possibile accertare, ad esempio, che nessuna utilità un condomino ha ricavato da un servizio, il permanere in capo allo stesso dell'obbligo di contribuire alla relativa spesa ai sensi dell'art. 1123, primo o secondo comma, codice civile, comporterebbe un indebito arricchimento degli altri condomini, i quali, in sostanza, contribuirebbero alle spese del servizio senza avere ricavato dallo stesso alcuna utilità.
Viceversa, nell'ipotesi in cui, sempre in concreto, fosse possibile accertare che la utilità ricavata da un servizio comune da un condomino è superiore a quella in base alla quale dovrebbe essere calcolato il contributo dallo stesso dovuto applicando i criteri previsti dall'art. 1123 codice civile, primo o secondo comma, si verificherebbe un indebito arricchimento a favore di tale condomino ed in danno degli altri.
Si deve pertanto ritenere che, ove ciò sia possibile e non comporti una spesa esorbitante, i condomini hanno diritto a che il contributo da essi dovuto per le spese per i servizi comuni venga calcolato in funzione della utilità che in concreto da tali servizi ricavano.
Ed ancora la Cassazione con sentenza 14/2/1985 n. 1253 ha così deciso: "In tema di ripartizione delle spese condominiali (nella specie: spese di servizio di fornitura dell'acqua calda) i criteri stabiliti dal primo e dal secondo comma dell'art. 1123 codice civile possono essere derogati, secondo quanto prescrive espressamente l'indicata norma, soltanto da una convenzione sottoscritta da tutti i condomini interessati".
Il Tribunale di Genova con sentenza 26/3/2007 ha così deciso: "posto il principio generale di cui all'art. 1123, comma 2, codice civile, ai sensi del quale le spese relative a cose destinate a servire i condomini in misura diversa sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne, costituisce deroga allo stesso l'imposizione a priori di un addebito per consumo minimo, addebito che, andando ad incidere sul diritto del singolo condomino di concorrere nelle spese per i servizi comuni in misura non superiore a quella legittimamente dovuta, necessiterebbe perlomeno dell'approvazione unanime della compagine condominiale. (Nella specie è nulla la delibera adottata all'unanimità dei presenti relativa alla introduzione di un minimo di consumo - come tale svincolato da quello effettivo - in relazione alle spese per acqua calda)".
Il Tribunale di Milano con sentenza del 1/4/1996 n. 3146 ha deciso: "E' esclusa l'invalidità di una delibera di assemblea condominiale che approvi un piano di suddivisione delle spese relative al consumo di acqua calda sulla base del criterio del "numero delle persone virtualmente presenti in ciascuna unità immobiliare".
Tale criterio, infatti, non è in contrasto con il dettato normativo e rappresenta una ragionevole applicazione del principio della ripartizione delle spese in proporzione all'uso che ciascuno può farne".
Il Tribunale di Roma con sentenza del 25/3/1993 n. 4584 ha così deciso: "L'inesatto, ovvero arbitrario criterio di ripartizione delle maggiori spese per il consumo dell'acqua, riguardando esclusivamente il merito di una delibera assembleare, costituisce motivo di annullabilità e non di nullità della stessa".
Ed ancora il Tribunale di Monza con sentenza del 14/8/1993 n. 1381 ha stabilito: " In materia di ripartizione delle spese per consumo di acqua, in assenza di una disposizione del regolamento in tal senso o di una delibera adottata dall'assemblea, è arbitrario equiparare il consumo di acqua di un cane da appartamento a quello di una persona".