- 1) Le proroghe all'entrata in vigore del capo  V del testo unico sull'edilizia e l'emanazione del decreto  n. 37/2008 relativo alla normativa di sicurezza sugli impianti .

    Il testo unico dell'edilizia, il DPR 6/6/2001 n. 380 , ha conosciuto  numerosi  rinvii  della sua entrata in vigore  per  quanto riguarda la parte impiantistica contenuta nel capo V (dal titolo : norme per la sicurezza degli impianti).

   Notasi che l'art. 3 , comma primo, del d.l. 28/12/2006 n. 300 (contenente la proroga di termini previsti da disposizioni legislative e pubblicato su GU n. 300 del 28/12/2006) afferma che :  "il termine previsto dall'articolo 1 - quater, comma primo, del d.l. 12/5/2006 n. 173  (convertito con modificazioni dalla legge 12/7/2006 n. 228) è prorogato  fino alla data di entrata in vigore del regolamento recante norme sulla sicurezza degli impianti ( previsto dall'articolo 11 - quaterdecies , comma 13, lettera a) del d.l. 30/9/2005 n. 203 , convertito con modificazioni dalla legge 2/12/2005 n. 248) e comunque non oltre il 31/5/2007.

   L'art. 3, comma primo, della legge 26/2/2007 n. 17 (che ha convertito in legge con modificazioni il D.L. 28/12/2006 n. 300) afferma : "Il termine previsto dall'art. 1 - quater , comma primo, del d.l. 12/5/2006 n. 173  , convertito con modificazioni, dalla legge  12/7/2006 n. 228, è prorogato fino alla data di entrata in vigore del regolamento recante norme sulla sicurezza degli impianti di cui all'articolo 11 - quaterdecies , comma 13, lettera a) , del decreto legge , convertito con modificazioni , dalla legge  2/12/2005 n. 248 e, comunque non oltre il 31/12/2007. A decorrere dalla data di entrata in vigore del regolamento di cui al  primo periodo di cui la primo periodo del presente comma , sono abrogati il regolamento di cui dal DPR 6/12/1991 n. 447, gli articoli  da 107 a 121 del DPR 6/6/2001 n. 380, e la legge 5/3/1990 n. 46 , ad eccezione degli articoli 8, 14 e 16, le cui sanzioni trovano applicazione in misura raddoppiata per la violazione degli obblighi previsti dallo stesso regolamento di cui la primo periodo del presente comma." Osservasi che detto regolamento avrebbe dovuto essere emanato entro il 3/12/2007 (appunto entro il termine di 24 mesi dalla data di entrata in vigore della legge delegata 2/12/2005 n. 248 che ha convertito il d.l. 30/9/2005 n. 203).

    L'art. 29 - bis del d.l. n. 248/2007 ( il cosiddetto decreto milleproroghe , convertito con la legge 28/2/2008 n. 31 - pubblicata su SOGU n. 47 della GU n. 51 del 28/2/2008 , la cui entrata in vigore decorre dal 29/2/2008) afferma : "Al comma primo dell'articolo 3 del decreto legge 28/12/2006 n. 300, convertito , con modificazioni , dalla legge 16/2/2007 n. 17, le parole  - 31 dicembre 2007 - sono sostituite dalle seguenti : 31 marzo 2008."  A seguito di tale decreto "milleproroghe" è stato  emesso tardivamente , distanza di 18 anni dall'emanazione della legge 6/3/1990 sulla sicurezza degli impianti e del relativo regolamento di attuazione , il DPR n. 447/1991,  il Decreto del Ministero dello sviluppo economico del 22/1/2008 n. 37 (pubblicato sulla GU n. 61 del 12/3/2008 e che entra in vigore il 27/3/2008), emanato in attuazione dell'art. 11 - quaterdecies , comma 13 lettera a), della legge 2/12/2005 n. 248,  e che introduce nel nostro ordinamento giuridico  una completa rivisitazione della  normativa impiantistica .

- 2) Ambito di applicazione.

   Il decreto n. 37/2008  , a differenza di quanto stabilito dall'art. 1 della legge 5/3/1990 n. 46 che , con eccezione degli impianti elettrici , si applicava soltanto agli edifici adibito ad uso civile , si applica (art. 1) agli impianti posti al servizio degli edifici , indipendentemente dalla loro  destinazione d'uso  e qualora siano connessi a reti distribuzione a partire dal punto di consegna della fornitura.

   Non rientrano nella disciplina del decreto gli impianti o le parti di impianto che siano  soggetti a requisiti di sicurezza prescritti in attuazione della normativa comunitaria o di normativa specifica : tale precisazione appare fondamentale perché per la prima volta , in materia impiantistica,  il legislatore riconosce la prevalenza sulla normativa nazionale della regola dell'arte  dettata dalle norme volontarie comunitarie armonizzate  ed emanate in attuazione delle direttive dell'Unione  europea.  

    Gli impianti interessati dal  decreto, le cui puntuali definizioni sono contenute nel successivo articolo 2 , sono i seguenti :

- impianti elettrici ( di produzione , trasformazione , trasporto , utilizzazione dell'energia elettrica )  , di protezione contro le scariche atmosferiche , per l'automazione di porte, cancelli e barriere ;

- impianti radiotelevisivi , le antenne e gli impianti elettronici  ;

- impianti di riscaldamento , di climatizzazione, di condizionamento e di refrigerazione , comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e di ventilazione e di aerazione dei locali;

- gli impianti idrici e sanitari ;

- gli impianti per la distribuzione e l'utilizzazione del gas di qualsiasi tipo , comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e di ventilazione e di aerazione dei locali;

- impianti di sollevamento di persone o cose per mezzo di ascensori , di montacarichi , di scale mobili e simili;

- impianti di protezione antincendio.

- 3) I soggetti abilitati all'attività sugli impianti .

Il decreto n. 37/2008 non liberalizza l'attività in materia e contiene , come già previsto dall'art. 2 della legge 5/3/1990 n. 46, un'espressa riserva per cui l'attività sugli impianti sopra descritti è attribuita :

- alle imprese iscritte nel registro delle imprese , previsto dal DPR 7/12/1995 n. 581, o nell'albo delle imprese artigiane , previsto dalla legge 8/8/1985 n. 443, qualora l'imprenditore individuale o il legale rappresentante  o il responsabile tecnico di tali imprese  siano in possesso dei requisiti professionali previsti dall'art. 4 del decreto i quali , a loro volta consistono in :

* diploma di laurea in materia tecnica specifico conseguito in un'università statale o legalmente riconosciuta  ;

* diploma o qualifica conseguita al termine di una scuola secondaria statale o legalmente riconosciuta  del secondo ciclo con la specializzazione  relativa agli impianti sopra  descritti e seguita da un tirocinio biennale presso un'impresa del settore : giova notare che il decreto raddoppia periodo del  tirocinio il quale invece doveva avere soltanto  una durata  annuale secondo quanto previsto  dall'art. 3 della legge n. 46/1990;

* titolo o attestato conseguito ai sensi della legislazione vigente in materia di formazione professionale , previo un periodo di inserimento di almeno quattro anni consecutivi alle dirette dipendenze di un'impresa del settore, il periodo di inserimento è di due anni per gli impianti idrici o sanitari ;

* prestazione lavorativa svolta , alle dirette dipendenze di un'impresa abilitata nel ramo di attività cui si riferisce la prestazione dell'operaio installatore per un periodo non inferiore a tre anni, escluso quello computato ai fini dell'apprendistato e quello svolto come operaio  qualificato , in qualità di operaio installatore  con la qualifica di specializzato nelle attività di installazione , di trasformazione , di ampliamento e di manutenzione degli impianti sopra descritti ( anche in queste ipotesi  tempi di apprendistati sono maggiori da quelli originariamente previsti dall'art. 3 della legge n. 46/1990);

* l'attività professionale  svolta dal titolare dell'impresa , dai soci e dai collaboratori familiari che hanno effettuato  l'attività di collaborazione tecnica continuativa nell'ambito di imprese abilitate  del settore per un periodo non inferiore  a sei anni , mentre per le attività svolta sugli impianti sopra descritti il periodo minimo  di attività non può essere inferiore  a quattro anni.

   Il responsabile tecnico dell'impresa svolge la sua attività presso una sola impresa e la sua qualifica è incompatibile con ogni altra attività continuativa.   Le imprese che intendono svolgere le attività sugli impianti sopra descritti presentano una dichiarazione di inizio attività, secondo quanto previsto dall'art. 19 della legge 7/8/1990 n. 241, ed indicano quali attività intendono svolgere,  specificando gli impianti  di riferimento e inoltre dichiarano  il possesso dei requisiti tecnico - professionali  richiesti per i lavori da realizzare. Le imprese artigiane   presentano la domanda sopra descritta unitamente alla domanda di iscrizione all'albo delle imprese artigiane e le altre imprese presentano la dichiarazione  unitamente alla domanda di iscrizione al registro delle imprese. Le imprese non installatrici  , che dispongono di uffici tecnici interni , sono autorizzate all'installazione  , alla trasformazione , all'ampliamento e alla manutenzione degli impianti relativi esclusivamente  alle proprie strutture interne e nei limiti della tipologia dei lavori per i quali il responsabile  possiede i requisiti sopra  descritti. Tutte le citate  imprese , alle quali siano stati riconosciuti i requisiti tecnico - professionali  , hanno diritto ad ottenere  un certificato di riconoscimento , secondo modelli approvati  con decreto del Ministro dell'industria , del commercio e  dell'artigianato del 11/6/1982 e che è rilasciato dalle competenti Commissioni provinciali per l'artigianato o dalle  competenti camere di commercio.  

- 4) La progettazione degli impianti .

Il decreto stabilisce (art.5) l'obbligo della  redazione di un progetto in occasione dell'installazione  , della trasformazione e l'ampliamento di tutti gli impianti sopra  descritti con esclusone degli impianti  di sollevamento di persone o cose per mezzo di ascensori , di montacarichi o di scale mobili. Il progetto , a secondo  degli impianti interessati e della loro  tipologia   ,  è redatto da un professionista  iscritto negli albi  professionali  secondo la specifica competenza tecnica richiesta oppure dal responsabile tecnico dell'impresa installatrice per gli  impianti  residui e non compresi tra quelli riservati all'attività del predetto professionista .

   In particolare il professionista iscritto negli albi professionali redige i progetti relativi ai seguenti impianti :

- impianti elettrici ( di produzione , trasformazione , trasporto , utilizzazione dell'energia elettrica, impianti di protezione contro le scariche atmosferiche, impianti  per l'automazione di porte , di cancelli e di barriere) per tutte le utenze condominiali e per le utenze domestiche di singole unità abitative aventi potenza impegnata superiore a 6 kW o per utenze domestiche di singole unità abitative di superficie superiore a 400 mq;

- impianti elettrici  realizzati con lampade fluorescenti a catodo freddo, collegati ad impianti  elettrici , per i quali è obbligatorio il progetto e in ogni caso per impianti di potenza complessiva maggiore di 1200 VA resa dagli alimentatori  ;

- impianti elettrici ( di produzione , trasformazione , trasporto , utilizzazione dell'energia elettrica, impianti di protezione contro le scariche atmosferiche, impianti  per l'automazione di porte , di cancelli e di barriere) relativi agli immobili  adibiti ad attività produttiva , al commercio , al terziario e ad altri usi, quando le utenze sono alimentati a tensione superiore a 1000 V, inclusa la parte in bassa tensione , e quando le utenze sono alimentate in bassa tensione  aventi al portata impegnata superiore a 6 kW o qualora la superficie  superi i 200 mq;  

- impianti elettrici relativi ad unità immobiliari provviste , anche solo  parzialmente , di ambienti soggetti a una normativa  specifica del CEI , in caso di locali adibiti ad uso medico o per i quali sussista un pericolo di esplosione o soggetti a maggiore pericolo di incendio, nonché per gli impianti  di protezione da scariche atmosferiche in edifici  di volume superiore a 200 metri cubi ;

- impianti radiotelevisivi  o antenne o impianti  elettronici  quando  coesistono con impianti  elettrici con obbligo di progettazione ;

- impianti di riscaldamento , di climatizzazione, di condizionamento e di refrigerazione , comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e di ventilazione e di aerazione dei locali dotati di canne fumarie collettive ramificate e  impianti  di climatizzazione   per tutte le utilizzazioni aventi una potenzialità frigorifera superiore a 40.000 frigorie/ora   ;

- impianti per la distribuzione e l'utilizzazione del gas di qualsiasi tipo , comprese le opere di evacuazione dei prodotti della combustione e di ventilazione e di aerazione dei locali e relativi alla  distribuzione e all'utilizzazione  di gas combustibili con la portata termica esperire a 50 kW o dotati di canne fumarie collettive ramificate , impianti relativi a gas medicali per uso ospedaliero  e simili , compreso lo stoccaggio ;

- impianti di protezione antincendio se sono inseriti in un'attività soggetta al rilascio del certificato di prevenzione incendi e , comunque , quando gli  idranti sono in numero pari  o superiore a  4 o gli apparecchi  di rilevamento sono in numero pari a superiore a 10.

    La regola dell'arte , secondo la quale devono essere redatti i progetti , è costituita  dalla rispondenza alla vigente normativa , alle indicazioni delle guide e delle norme emanate dall'UNI , dal CEI o da altri Enti di normalizzazione appartenenti agli Stati membri dell'Unione  europea o che sono parti contraenti dell'accordo sullo spazio economico europeo.  

    La predetta norma appare assai importante  poiché supera la dicotomia tra la normativa nazionale e quella europea in base alla quale , in passato, era stata negata l'equivalenza e la coesistenza della  normativa tecnica europea con quella italiana  e pertanto si negava decisamente l'ingresso della  prima all'interno del  nostro Stato  .

    Il progetto contiene :

- gli  schemi dell'impianto e i disegni  planimetrici ;

- una relazione tecnica sulla consistenza e sulla tipologia dell'installazione , della trasformazione o dell'ampliamento dell'impianto  stesso , con particolare  riguardo alla tipologia e alla caratteristiche  dei materiali e dei componenti da utilizzare e alle misure di prevenzione e di sicurezza da adottare ; 

    Nei luoghi a maggior rischio di incendio ed in quelli con pericoli  di esplosione , particolare attenzione deve essere posta nella scelta dei materiali dei materiali  e dei componenti  da utilizzare nel rispetto della specifica normativa tecnica vigente. Qualora intervengano variazioni  sull'impianto in corso d'opera il  progetto deve essere integrato con la necessaria documentazione che attesti le varianti  alle quali , oltre che al progetto , l'installatore  deve rispettare nella dichiarazione  di conformità . Infine il progetto  , entro 30 giorni dalla  conclusione dei lavori , deve essere depositato  presso lo sportello per l'edilizia del comune in cui deve essere realizzato l'impianto .   

- 5) La realizzazione e l'installazione degli impianti .

    Le imprese (art. 6) realizzano gli impianti   secondo la regola dell'arte ed in conformità alla normativa vigente e sono responsabili   della  corretta esecuzione degli  stessi  . La regola dell'arte  è la stessa già vista per la redazione del progetto e pertanto consiste nella  rispondenza delle attività svolte alla vigente normativa , alle indicazioni delle guide e delle norme emanate dall'UNI , dal CEI o da altri Enti di normalizzazione appartenenti agli Stati membri dell'Unione  europea o che sono parti contraenti dell'accordo sullo spazio economico europeo. Tale equiparazione supera definitivamente la definizione "nazionalista"  di regola dell'arte nell'installazione degli  impianti contemplata dall'art.  5 del DPR 6/1/12/1991 n. 447 (regolamento  di esecuzione della legge n. 46/1990) che recitava : "I materiali e componenti costruiti secondo le norme tecniche per la salvaguardia della sicurezza dell'UNI e del CEI, nonché nel rispetto della legislazione tecnica vigente in materia di sicurezza , si considerano costruiti a regola d'arte . .... Gli impianti realizzati in conformità alle norme tecniche dell'UNI e del CEI , nonché alla legislazione tecnica vigente si intendo costruiti a regola d'arte."

   Per le attività produttive si applicano le norme generali di sicurezza previste dall'articolo 1 del DPR 31/3/1989 (ovvero la normativa di igiene e di sicurezza sul lavoro ) .

   Gli impianti elettrici  più vecchi , vale a dire quelli realizzati  all'interno delle unità immobiliari prima del 13/3/1990 (epoca della prima entrata in vigore della legge n. 46/1990),  si considerano adeguati se siano dotati di sezionamento e di protezione contro le sovracorrenti posti all'origine dell'impianto , di protezione contro i contatti diretti, di protezione contro i contatti indiretti o protezione con un interruttore differenziale avente una corrente differenziale nominale non  superiore a 30 mA.

- 6) La dichiarazione  di conformità ed il regime sanzionatorio .

     Al termine dei lavori l'impresa installatrice deve (art. 7)  compiere le seguenti attività :

- effettuare preventivamente le verifiche previste dalla legislazione  vigente , comprese quelle di funzionalità dell'impianto  ;

- rilasciare al committente la dichiarazione  di conformità degli impianti realizzati nel rispetto delle norme previste dall'articolo relative alla realizzazione ed installazione degli impianti ;

- redigere la dichiarazione sulla base dei moduli redatti secondo l'allegato I di cui fanno parte integrante la relazione contenente la tipologia dei materiali  impiegati ed il progetto previsto dall'articolo 5 .

   Qualora il progetto sia redatto dal responsabile tecnico dell'impresa installatrice  l'elaborato tecnico è costituito almeno dallo schema  dell'impianto da realizzare  , inteso come descrizione funzionale ed  effettiva dell'opera da eseguire eventualmente integrato con la necessaria documentazione tecnica attestante le varianti introdotte in corso d'opera .

   Per assicurare la tutela della pubblica incolumità assai importante è la precisazione secondo la quale in caso di rifacimento parziale di impianti , il progetto , la dichiarazione di conformità e l'attestazione di collaudo , ove previsto, si riferiscono alla sola parte degli impianti oggetto dell'opera di rifacimento , ma tengono conto,  comunque , della sicurezza e della funzionalità dell'intero impianto .

   Allorquando la dichiarazione  di  conformità sia redatta da un responsabile degli uffici  interni delle imprese   non istallatici deve essere utilizzato il modello II del decreto .

   Se la dichiarazione di conformità non sia stata prodotta o  non sia reperita  è possibile sostituirla , per gli impianti eseguiti prima dell'entrata in vigore del decreto  n. 37/2008, da una dichiarazione di rispondenza resa da un professionista iscritto all'albo professionale per le specifiche competenze tecniche richieste  che abbia esercitato la professione per almeno sei anni nel settore impiantistico  a cui si riferisce la dichiarazione.

   Tale dichiarazione  di rispondenza è rilasciata dal predetto professionista  sotto la sua personale responsabilità  a seguito di un sopralluogo ed all'esecuzione  di accertamenti .

   Per gli impianti che non necessitino la redazione di un progetto realizzato da un professionista  iscritto all'albo professionale  corrispondente alla specializzazione   richiesta per eseguire l'impianto ,  la dichiarazione  di rispondenza può essere realizzata da un soggetto che ricopre da almeno  cinque anni il ruolo di responsabile  tecnico di un'impresa abilitata operante nel settore impiantistico a cui si riferisce la dichiarazione.

    Qualora il soggetto rediga una falsa dichiarazione di rispondenza  ricorre l' ipotesi di reato di falsa dichiarazione  , prevista dall'art. 483 c.p. e sanzionata con la reclusione fino a due anni di reclusione , qualora attesti falsamente al  pubblico ufficiale in un atto pubblico fatti dei quali l'atto è destinato a provare la verità. Invero la giurisprudenza , a tal riguardo , ha stabilito i seguenti principi:

- " integra il delitto di falsità ideologica commessa da privato in atto pubblico la falsa attestazione del  legale rappresentante di una società circa il possesso , da parte di quest'ultima, di un requisito indispensabile per la partecipazione alla gara per l'aggiudicazione di un appalto pubblico , a nulla rilevando che tale attestazione sia contenuta in un'autocertificazione con sottoscrizione non autenticata , ma ritualmente  prodotta a corredo dell'istanza principale , unitamente alla fotocopia di un documento di identificazione , in conformità del modello legale vigente (C.Cass. Pen. ,Sentenza n. 35488 del 28/6/2007, ud. 24/9/2007.)  ;"

- "il reato di falsità ideologica commesso dal privato in atto pubblico ricorre quando si attestano falsamente al pubblico ufficiale , in un atto pubblico , fatti che l'attestante ha il dovere giuridico di esporre veridicamente e dei quali l'atto , in cui tali attestazioni sono inserite , e destinato a provare la verità  (C.Cass. Pen, Sez. 2, sentenza n. 4924 del 15/10/1973, ud. 12/7/1974 ) ; "

- " è punibile ai sensi dell'art. 483 c.p. , in forza del richiamo contenuto nell'articolo 21 della legge 7/8/1990 n. 241, la produzione a sostegno di una richiesta di iscrizione nel registro degli esercenti il commercio, di un'autocertificazione falsamente attestante che il richiedente non è mai stato dichiarato fallito, nulla rilevando la mancata autenticazione della relativa sottoscrizione , non essendo questa più richiesta dalla legge , in base alle disposizioni dettate dall'art. 3, comma undicesimo, della legge 15/3/1997 n. 127 e successive modificazioni , quali riprese , da ultimo dall'art. 38 emanato con il d.lvo 28/12/2000 n. 445  (C.Cass. Pen. , Sez. 5, Sentenza n. 42291 del 29/11/2006, dep. 22/12/2006) ".

  Nel caso in cui il dichiarante renda la predetta falsa  dichiarazione  ad un altro soggetto privato compie il reato previsto e punito dagli articoli 476 e 482 del codice penale sanzionato con la reclusione da otto mesi a quattro anni .

    In ogni caso l'art. 15, comma primo, del decreto  n. 37/2008  prevede l'irrogazione della sanzione amministrativa pecuniaria da euro 100 ad euro 1.000 le violazioni dell'art. 7 con una graduazione che tenga conto dell'entità e della complessità dell'impianto  , del grado di pericolosità e delle altre  circostanze obiettive e soggettive della  violazione.   

    Le altre violazioni della disciplina del decreto sono sanzionate in via amministrativa  con il pagamento di una somma da euro 1.000 a 10.000 con la graduazione sopra indicata. Le violazioni comunque accertate anche mediante verifica ed a carico delle imprese installatrici e sono comunicate alla Camera di commercio, industria , artigianato ed agricoltura competente per territorio  che provvede all'annotazione della sanzione nell'albo provinciale delle imprese artigiane o nel registro delle imprese in cui l'impresa inadempiente risulta iscritta , mediante apposito  verbale .

   Le sanzioni amministrative   pecuniarie sono irrogate dalle territorialmente competenti  Camere di commercio , industria , artigianato ed agricoltura.

   Una  notevole innovazione rispetto  al sistema sanzionatorio previsto  dall'art. 16 della legge n. 46/1990 è costituto dalle  seguenti disposizioni :

 - la violazione reiterata tre volte delle norme relative alla sicurezza degli impianti da parte delle imprese abilitate comporta , nei casi di particolare gravità , la sospensione temporanea dell'iscrizione delle imprese dal registro delle imprese o dall'albo  provinciale delle imprese artigiane su proposta dei soggetti accertatori e su giudizio delle commissioni  che sovrintendono alla  tenuta dei registri e degli albi  ;

- alla  terza violazione  accertata delle norme riguardanti la progettazione ed i collaudi i soggetti accertatori propongono agli ordini professionali i provvedimenti  disciplinari  a carico dei professionisti iscritti nei relativi  albi ;

- è stabilita la nullità  civile , prevista dall'art.  1418 del codice civile , dei patti relativi  alle attività disciplinate  dal decreto n. 37/2008 stipulati da imprese non abilitate  ai sensi dell'art.  3, salvo i diritto al risarcimento degli eventuali danni . Vale a dire che per il legislatore l'attività  compiuta da soggetti non abilitati in campo impiantistico costituisce una contrarietà a norma imperativa per la quale non  è stabilito  alcun riconoscimento giuridico e , qualora cagioni danni a terzi , è fonte non di retribuzione proveniente da una lecita attività lavorativa, ma è criterio di imputabilità di responsabilità  civile.

- 7) Gli obblighi del committente o del proprietario  .

Come già previsto dall'art. 10 della legge n. 46/1990 sussiste (art. 8) in capo al committente l'obbligo di affidare i lavori di installazione  , di trasformazione , di ampliamento e di manutenzione straordinaria degli impianti sopradescritti ad imprese abilitate . La novità del decreto n. 37/2008 , rispetto alla precedente disciplina della legge n. 46/1990 , è costituita dai seguenti nuovi obblighi del proprietario dell'impianto e committente dei lavori sul medesimo :  

- deve adottare le misure necessarie per conservare le caratteristiche dell'impianto previste dalla  normativa in materia , tenendo conto delle  istruzioni per l'uso e la manutenzione predisposte dall'impresa installatrice dell'impianto e dei fabbricanti delle apparecchiature insellate. A tal proposito il decreto precisa che , nonostante l'esistenza dei predetti obblighi  di manutenzione dell'impianto da parte del proprietario , resta la responsabilità delle aziende fornitrici o distributrici per le parti dell'impianto e delle relative componenti tecniche dai medesimi installate    o gestite  ;

- il committente , specialmente in tutti i casi  di nuova fornitura e di variazione della  portata termica del gas, entro 30 giorni dall'allacciamento di una nuova fornitura di gas , di energia elettrica , di acqua , all'interno degli edifici di qualsiasi destinazione d'uso , consegna al distributore o al venditore copia della dichiarazione di conformità dell'impianto e redatta secondo quanto stabilito dall'allegato I, esclusi i relativi allegati obbligatori. Parimenti il committente può consegnare copia della dichiarazione  di rispondenza prevista dall'articolo 7, comma sesto. Entrambi i documenti devono essere consegnati dal committente qualora richieda un aumento della potenza impegnata a seguito di interventi sull'impianto oppure in caso di aumento di potenza il quale,  senza interventi sull'impianto,  determina  il raggiungimento di livelli di potenza impegnata pari a quella descritta dall'articolo 5 , comma secondo, (ovvero nei casi in cui vi è l'obbligo di redigere il progetto da parte del professionista iscritto agli albi professionali per le discipline relative agli impianti interessati ) o , comunque , per gli impianti elettrici la potenza di 6 kW. Qualora  trascorrano 30 giorni dal predetto allacciamento senza che il committente produca la dichiarazione  di conformità , la sanzione assai efficace prevista dal decreto consiste nella  sospensione della fornitura di gas , di energia elettrica o di acqua effettuate dal fornitore o dal  distributore , previo congruo  avviso. In proposito notasi che la sospensione del servizio in difetto della presentazione della dichiarazione di conformità  non è una novità assoluta introdotta dal decreto n. 38/2008 poiché era già prevista dalla delibera n. 40/2004 dell'Autorità per l'energia elettrica ed il gas . Invece non si comprende come possa tutelare la sicurezza degli utenti la  consegna della dichiarazione  di conformità priva degli allegati obbligatori previsti dall'allegato  I del decreto n. 37/2008  e consistenti nel progetto ove richiesto, nella   relazione con le tipologie dei materiali utilizzati, nello schema di impianto , nel riferimento a dichiarazioni di conformità precedentemente emesse e nella copia del certificato di riconoscimento dei requisiti tecnico - professionali . Se tale scelta può comprendersi sotto il profilo della velocità di allacciamento dell'impianto alla rete di approvvigionamento, d'altra parte deve osservarsi che l'allegato I privo degli allegati obbligatori  costituisce un adempimento formale privo di contenuto concreto per tutelare la sicurezza dell'utente dell'impianto. A tal riguardo è sufficiente riflettere che il precedente sistema della dichiarazione di conformità previsto dalla legge n. 46/1990 è sostanzialmente rimasto lettera morta poiché gli operatori del settore hanno privilegiato l'emissione  di dichiarazioni di conformità prive degli allegati (siano essi obbligatori che facoltativi ) con la conseguenza per il cliente di non sapere mai dove siano stati installati  gli impianti e se i medesimi siano stati realizzati  con materiale marcato CE ed idoneo per l'uso richiesto ( ad esempio se per la realizzazione  e l'installazione  di impianti a gas per uso domestico e similare siano stati utilizzati tubi e valvole per il trasporto dell'acqua  in luogo di tubi e valvole  per il rifornimento di  gas  ) .

- 8) Il certificato di agibilità  ed il deposito presso lo sportello unico per l'edilizia del progetto , della dichiarazione di conformità o del certificato di collaudo .

    Il certificato di  agibilità (art. 9 ) viene emesso dalle competenti autorità allorquando sia stata prodotta la dichiarazione di conformità e il certificato di collaudo degli impianti installati  come previsto dalle leggi vigenti. Notasi che tale disposizione è coerente con quanto già stabilito dall'art. 24 del DPR n. 380/2001 ( testo unico dell'edilizia) per i quale il certificato di agibilità attesta in un edificio la conformità sua e degli impianti in esso installati alle condizioni definite dalla legislazione vigente , di sicurezza , di igiene , di salubrità e di risparmio energetico . Il certificato di agibilità viene rilasciato dal dirigente o dal responsabile dell'ufficio comunale in relazione alle nuove costruzioni , alle ricostruzioni o sopraelevazioni totali  o parziali  , agli interventi sugli edifici  esistenti che possano comportare modifiche alle sue condizioni sopra descritte. Quindi il certificato di agibilità identifica un edificio sotto il profilo della sicurezza ed assume una particolare importanza ai fini della prevenzione di incidenti. Attesa la sua importanza consegue che sono tenuti a richiederlo , in occasione dell'esecuzione degli interventi sopra descritti , il  soggetto titolare del permesso di costruire ed il soggetto che ha presentato al denuncia di inizio di attività e persino i loro successori ed aventi causa. Il legislatore , al fine di sottolineare la peculiare importanza di attuazione di sicurezza preventiva propria dell'atto, prevede per la sua mancata richiesta la sanzione  amministrativa pecuniaria da euro 77 ad euro 464. Inoltre al fine di fare emergere le costruzioni abusive è previsto un obbligo  generale di denuncia , entro novanta giorni dall'entrata in vigore del DPR n. 380/2001 e previa  la corresponsione  dei diritti dovuti nella misura prevista dalla legislazione vigente , delle opere  ultimate entro la data del 17/3/1985 e che non siano ancora state iscritte al catasto.

    Allorquando l'impresa installatrice  realizzi il rifacimento o l'installazione di nuovi impianti (esclusi gli ascensori ed i montacarichi per il sollevamento di persone ) all'interno di edifici per i quali è già stato rilasciato il certificato di agibilità (fermi restando gli obblighi di acquisizione degli atti di assenso) , entro trenta giorni  dalla conclusione  dei lavori, deposita presso lo sportello  dell'edilizia (definito dall'art. 5 del DPR n. 380/2001)   del comune dove sono stati realizzati gli impianti  i seguenti documenti :

- la dichiarazione  di conformità ed il progetto dell'impianto ;

- il certificato di collaudo  dell'impianto installato,   ove previsto .

    In relazione alle opere di installazione , di trasformazione e di ampliamento di impianti che sono connesse ad interventi edilizi per i quali ricorre l‘obbligo del rilascio del permesso di costruire o della presentazione della dichiarazione di inizio di attività i soggetti che hanno presentato tali atti depositano il progetto degli impianti  da realizzare presso lo sportello  unico per l'edilizia  del comune dove deve  essere realizzato l'impianto. Tale ufficio trasmette  la copia della dichiarazione di conformità alla Camera di commercio, industria , artigianato e agricolture  nella cui circoscrizione ha sede l'impresa esecutrice dell'impianto che , a sua volta, provvede ai controlli sull'iscrizione delle imprese installatrici al registro delle imprese o all'albo provinciale delle imprese e artigiane ed alle contestazioni e notificazioni delle eventuali violazioni accertate ed all'irrogazione delle  sanzioni amministrative (secondo quanto previsto dall'art. 14 della legge 24/1171981 n. 689 e dagli articoli 20, comma primo,  e 42, comma primo, del d.lvo 31/3/1998 n. 112) . Il predetto sistema di controlli incrociati sulle dichiarazioni  di conformità costituisce una significativa innovazione rispetto alla  legge n. 46/1990 la quale  non prevedeva tale verifica e pertanto è rimasta pressoché inefficiente sotto il profilo dell'irrogazione delle sanzioni  amministrative pecuniarie per le violazioni della sua disciplina . 

   Al fine di favorire la trasparenza nell'attività del settore è previsto (art. 12) che, all'inizio dei lavori per la costruzione o la ristrutturazione dell'edificio contenente gli impianti tecnologici sopra descritti, l'impresa installatrice   affigge un cartello da cui risultino  i propri dati identificativi , e se è prevista la redazione del progetto da parte dei soggetti preposti, il nome del progettista  dell'impianto o degli impianti.

- 9) La manutenzione degli impianti.

    Il principio generale  (art. 10) è che la manutenzione ordinaria  degli impianti  non comporta per l ‘operatore la redazione di un progetto, né il rilascio dell'attestazione del collaudo  e che il  committente non deve rivolgersi ad imprese abilitate ai sensi dell'articolo   3,  tranne che tale attività sia necessaria per ottenere l'allacciamento dell'impianto ad una rete di distribuzione di energia elettrica , di gas o di acqua.  A tal proposito  è importante distinguere tra la manutenzione  straordinaria degli impianti  , per la quale il committente deve rivolgersi ad un'impresa abilitata ( secondo quanto previsto dall'art. . 8 , comma primo) e la manutenzione ordinaria che è libera . In merito  un criterio interpretativo letterale e valido per il caso trattato è quello contenuto  nell'art. 3 del DPR n. 380/2001 che definisce :

- a) "interventi di manutenzione ordinaria" , gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione , rinnovamento e sostituzione sulle  finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti ;

- b) "interventi di manutenzione straordinaria", le opere  e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici , nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico - sanitari e tecnologici , sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari  e non comportino modifiche delle  destinazioni d'uso.

    Le imprese che realizzano gli impianti di cantiere e similari , fermo restando l'obbligo del rilascio della dichiarazione di  conformità,   non   devono redigere il progetto e l'attestazione di collaudo per le installazioni  per gli  apparecchi  per usi domestici e per la fornitura provvisoria di energia elettrica  . Infine per la manutenzione degli impianti  di ascensori e di montacarichi in servizio privato di applica il DPR 30/4/1999 n. 162 e la normativa di settore.  

   Notasi che l'art. 14 del decreto n. 37/2008 , come già stabilito dall'art. 8 della legge n. 46/1990 , prevede il finanziamento  dell'attività di normazione tecnica svolta dall'UNI e dal CEI mediante la destinazione del tre per cento del contributo dovuto annualmente dall'INAIL  per l'attività di ricerca.

- 10 ) Il vincolo al trasferimento degli immobili privi della  dichiarazione  di conformità per gli impianti installati  al loro interno.

    I soggetti interessati dalle  norme del  decreto ( proprietari  e possessori degli  impianti tecnologici ) devono (art. 13) conservare la documentazione amministrativa e tecnica , nonché il libretto di uso e di manutenzione ed in caso di trasferimento a qualsiasi titolo dell'immobile  ( mediante la  sottoscrizione e stipulazione dei  contratti di compravendita , di donazione , di locazione o di comodato )  consegnano tale documentazione  all'avente causa.

   Laddove la ragione di tale obbligo appare di  facile comprensione  , poiché la presenza della valida e vera  documentazione  tecnica degli  impianti , secondo quanto previsto dalle norme del decreto n. 37/2008, equivale alla loro sicurezza e funzionalità, non appare di facile interpretazione la disposizione successiva dell'art. 13  affermante  : 

"L'atto di trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine alla  conformità degli impianti alla vigente normativa di sicurezza e contiene in allegato , salvo espressi patti contrari , la dichiarazione di  conformità ovvero la dichiarazione  di rispondenza di cui all'articolo 7, comma 6. Copia della stessa documentazione è consegnata anche al soggetto che utilizza a qualsiasi titolo".

    Invero la domanda che si pone l'interprete è se l'omessa consegna della predetta documentazione comporti la nullità dell'atto di  trasferimento dell'immobile .

    La risposta è negativa per le seguenti argomentazioni.

     In primo luogo deve osservarsi che la predetta sanzione estrema della nullità dell'atto di trasferimento non è contenuta nella normativa di cui il decreto n. 37/2008 è attuazione concreta.     

    Invero  occorre  notare che il Decreto Marzano sull'energia (legge 23/8/2004 n. 239 pubblicata sulla GU n. 215 del 13/9/2004), contenente i principi fondamentali in materia energetica ai sensi dell'articolo 117 , terzo comma della Costituzione, opera delle decise scelte a favore dei consumatori in quanto inserisce (art. 1 , comma terzo, lettera c) tra gli obiettivi di politica energetica :

-  l'economicità dell'energia offerta ai clienti finali e le condizioni di non discriminazione degli operatori nel territorio nazionale , anche al fine di promuovere la competititività  del sistema economico italiano nel contesto europeo ed internazionale;

- la tutela degli utenti - consumatori , con particolare riferimento alle famiglie che versano in condizioni economiche disagiate .

Inoltre con il predetto  decreto il  legislatore intende modificare profondamente  la disciplina esistente del mercato energetica con l'adozione di decreti legislativi nelle seguenti materie  :

- a) entro sei mesi dall'entrata in vigore del decreto il Governo è delegato (art. 1 , comma 43)  da adottare un decreto legislativo per la riforma della disciplina del servizio elettrico nelle piccole reti isolate (previste dall'articolo 2, comma 17, del d.lvo 16/3/1999 n. 79) e del servizio svolto dalle imprese elettriche minori ( previste dagli articoli 4, numero 8 , delle legge 6/12/1962 n. 1643 e 7 della legge 9/1/1991 n. 10)  secondo i seguenti principi :

* a.1) la tutela dei clienti finali e lo sviluppo , ove le condizioni tecnico - economiche lo consentano, dell'interconnessione con la rete di trasmissione nazionale ;

* a.2) la definizione di obiettivi temporali di miglioramento dell'efficienza e dell'economicità del servizio reso dalle imprese , con individuazione di specifici parametri ai fini delle determinazione delle integrazioni tariffarie ;

* a.3) la previsione di interventi sostitutivi per assicurare la continuità e la qualità della fornitura ;

 - b)  entro sei mesi dall'entrata in vigore del decreto il Governo, su proposta del Ministero delle attività produttive di concerto con il Ministro dell'ambiente e della tutela del territorio, è delegato (art. 1 , comma 44)  ad emanare un decreto legislativo per la determinazione dei criteri generali a garanzia della sicurezza degli impianti  utilizzatori all'interno degli edifici  (ferma restando la competenza del Ministero dell'interno in ordine ai criteri generali di sicurezza antincendio) secondo i seguenti principi :

* b.1) il riordino delle normativa tecnica impiantistica all'interno degli edifici ;

* b.2) la promozione di un reale sistema di verifica degli impianti sopra citati per accertare il rispetto di quanto previsto dall'attuale normativa in materia con l'obiettivo primario di tutelare gli utilizzatori degli impianti garantendo un'effettiva sicurezza ;

- c) al fine di garantire la sicurezza degli approvvigionamenti e i livelli essenziali delle prestazioni nel settore dello stoccaggio e della vendita di gas di petrolio entro dodici mesi dall'entrata in vigore del decreto il Governo è delegato (art. 1 , comma 52) ad emanare un decreto legislativo secondo i seguenti principi:

* c.1) il decreto è adottato su proposta del Ministro delle attività produttive , di concerto con i Ministri dell'interno, dell'economia e delle finanze , dell'ambiente e della tutela del territorio, sentita la Conferenza permanente per i rapporti tra lo Stato , le regioni e le province autonome di Trento e Bolzano;

* c.2) è finalizzato a riordinare le norme relative all'installazione e all'esercizio degli impianti di riempimento , travaso e deposito di GPL e all'esercizio dell'attività di distribuzione di gas di petrolio liquefatti ;

* c.3) deve assicurare adeguati livelli di sicurezza anche attraverso la revisione delle vigenti regole tecniche , ferma restando la competenza del Ministero dell'interno in materia  di emanazione delle norme tecniche di prevenzione incendi e quella del Ministero dell'ambiente e della tutela del territorio in materia di prevenzione e protezione dai rischi industriali ;

* c.4) deve garantire e migliorare il servizio all'utenza anche attraverso la determinazione di requisiti  tecnici e professionali  per l ‘esercizio dell'attività l ‘adeguamento delle normative inerente la logistica , la commercializzazione e l'impiantistica ;

* c.5) deve rivedere il relativo sistema sanzionatorio con l'introduzione di sanzioni proporzionali e dissuasive .

- d) entro ventiquattro mesi dall'entrata in vigore del decreto il Governo è delegato (art. 1 , comma 121) ad adottare uno o più decreti legislativi per il riassetto delle disposizioni vigenti in materia di energia nel rispetto dei seguenti criteri :

* d.1) deve articolare la normativa per settori , tenendo anche conto dell'organizzazione dei mercati di riferimento e delle esigenze di allineamento tra i diversi settori che derivino dagli esiti del processo di liberalizzazione e  formazione del mercato interno europeo;

* d.2) l'adeguamento della normativa alle disposizioni comunitarie e agli accordi internazionali , anche in vigore nell'ordinamento nazionale al momento dell'esercizio della delega nel rispetto delle competenze conferite alle amministrazioni centrali  e regionali ; 

* d.3) la promozione delle concorrenza nei settori energetici per i quali si è avviata la procedura di liberalizzazione con riguardo alla regolazione dei servizi di pubblica utilità e di indirizzo e di vigilanza del Ministro delle attività produttive ;

* d.4) la promozione dell'innovazione tecnologica e della ricerca in campo energetico ai fini della competitività del sistema produttivo nazionale.

     L'art. 1 - quater della legge 12/7/2006 n. 228 ( legge di conversione del D.L. 12/5/2006 n. 173 pubblicata , con modificazioni sul testo originario del decreto legge predetto,  sulla  GU n. 160 del 12/7/2006) nuovamente rinvia comunque non oltre il primo gennaio 2007 ed all'avvenuta emanazione , ad opera del Ministro delle attività produttive di concerto con il Ministro dell'ambiente e della tutela del territorio, dei decreti previsti dalla legge 2/12/2005 n. 248 (finalizzati al riordino delle norme di installazione degli impianti e del relativo sistema delle verifiche e  contemplati nell'art. 11 - quaterdecies  , comma tredicesimo, del D.L. 30/9/2005 n. 203 , convertito con modificazioni dalla legge 2/12/2005 n. 248, pubblicata su SOGU n. 195L della GU 2/12/2005 n. 281  )   l'entrata in vigore delle norme contenute nel  capo V del DPR n. 380/2001 .

L'art. 11 quaterdecies  , comma 13 , della legge 2/12/2005 n. 248 , prevede che entro ventiquattro mesi dalla sua entrata in vigore  ( ovvero entro il 3/12/2007) i predetti Ministri emanino uno o più decreti finalizzati a disciplinare :

- a) il riordino delle disposizioni in materia di attività di installazione degli impianti all'interno degli edifici;

-  b) la definizione di un reale sistema di verifiche degli impianti  sopra  descritti con l'obiettivo primario di tutelare gli utilizzatori degli impianti garantendo un'effettiva sicurezza;

- c) la determinazione delle competenze dello Stato , delle regioni e degli enti locali secondo i principi di sussidiarietà e di leale collaborazione , anche tramite lo strumento degli accordi in sede di conferenza unificata di cui all'articolo 8 del d.lvo 28/8/1997 n. 281 ;

- d) la previsione di sanzioni in caso di violazioni degli obblighi stabiliti dai provvedimenti contemplati ai punti a) e b) .

   In secondo luogo il legislatore all'art. 15  , comma 7, del decreto ha stabilito la  nullità , ai sensi dell'art. 1418 del codice civile , soltanto dei patti relativi  alle attività disciplinate dal  decreto e stipulate da imprese non abilitate ,  facendo salvo  il diritto  del risarcimento del danno. Vale a dire che laddove il  legislatore ha voluto sanzionare con la nullità civile la sottoscrizione di un contratto , ha definito tale sanzione estrema  in via espressa e quindi non può essere stabilita in via implicita una nullità Oltre a tale argomento letterale occorre notare che la violazione delle norme del  decreto n. 37/2008 è sanzionata in via amministrativa (vedasi l'art. 15) con il pagamento di sanzioni pecuniarie e quindi tali violazioni non comportano la contrarietà a norme imperative ( quali quelle sanzionate penalmente) che costituiscono il fondamento della  nullità del contratto come espressamente previsto dall'art. 1418 del codice civile .    

   A proposito  di una espressa menzione svolta dal legislatore  della dichiarazione di  nullità  del contratto di compravendita o di locazione in difetto di consegna all'avente diritto della documentazione energetica dell'immobile deve citarsi il  d.lvo n.  192/2005 il quale si applica integralmente (art. 3) agli edifici di nuova costruzione o soggetti a ristrutturazione integrale o di demolizione e ricostruzione in manutenzione straordinaria di edifici esistenti di superficie utile superiore a 1000 metri quadrati. E' parimenti prevista un'applicazione limitata del decreto , con il rispetto di specifici parametri , livelli prestazionali e prescrizioni , nel caso di interventi su edifici esistenti quali :

 - il solo ampliamento dell'edificio  nel caso che lo stesso ampliamento risulti volumetricamente superiore al 20 % dell'intero edificio esistente ;

- le ristrutturazioni totali   o parziali e manutenzione straordinaria dell'involucro edilizio nel caso in cui non comportino ristrutturazione integrale o di demolizione e ricostruzione in manutenzione straordinaria di edifici esistenti di superficie utile superiore a 1000 metri quadrati ;

- la nuova installazione di impianti elettrici   in edifici esistenti  o nella ristrutturazione degli stessi impianti ;

- la sostituzione dei generatori di calore .

   Il decreto legislativo  prevede (art.6) che entro un anno dalla sua data di entrata in vigore gli edifici di nuova costruzione e quelli integralmente ristrutturati e quelli demoliti e ricostruiti integralmente qualora abbiano una superficie    utile superiore a 1000 metri quadrati sono dotati , al termine dell'edificazione  , da parte del costruttore di un attestato di certificazione energetica  ( redatto secondo i principi di attuazione dei decreti che dovranno essere emanati entro quattro mesi   dall'entrata in vigore del d.lvo n. 192/2005)  .

    L'attestato energetico contiene i criteri generali , le metodologie di calcolo e i requisiti minimi finalizzati al contenimento dei consumi di energia e deve essere allegato all'atto di compravendita immobiliare e nel caso di locazione deve essere messo a disposizione del conduttore o deve essere al medesimo consegnato in copia dichiarata dal proprietario conforme all'originale  in suo possesso. Nel caso di violazione di tali obblighi il contratto di compravendita e di locazione sono affetti da nullità civilistica che può essere fatta valere unicamente dal compratore o dal locatore . Invero trattasi di un caso particolare di nullità civilistica relativa che innova i casi previsti dall'art. 1418 del codice civile che prevede la nullità del contratto nelle seguenti ipotesi   :

- sia contrario a norme imperative , manchi l'accordo delle  parti , la causa , l'oggetto , la forma quando è prescritta dalla legge sotto pena di nullità, sia illecita la causa , siano illeciti i motivi comuni ad entrambi i contraenti, l'oggetto del contratto non sia possibile , lecito , determinato o determinabile ,  negli altri  casi stabiliti dalla legge.

   Alla luce di tali  considerazioni si deve ritenere che la mancata consegna della dichiarazione  di conformità  tra le parti contraenti  di un contratto di trasferimento di un immobile non comporti la nullità del contratto , ma riverberi i suoi effetti nella  disciplina civilistica attinente all'inadempimento  contrattuale  e alla   mancata esecuzione del  contratto secondo buona fede , disciplinati dagli articoli  1173 e 1218 , e possa costituire eventualmente  un vizio del consenso ( per errore o dolo) in ordine alla pattuizione del contratto del bene trasferito, vizio che  se risulti rilevante e tale da incidere sulla formazione del consenso delle parti contraenti  può legittimare  l'azione giudiziaria civile di annullamento  del  contratto e di  risarcimento del danno.   Qualora la mancanza della dichiarazione di conformità  costituisca un vizio  che renda il bene immobile  venduto inidoneo all'uso a cui è destinato o ne diminuisca in modo apprezzabile il valore (art. 1490 c.c. )  sarà esperibile tale azione giudiziaria con la richiesta di riduzione del prezzo  e la richiesta di risarcimento del danno . In ogni caso tale disciplina è derogabile tra le parti mediante la previsione di patti contrari , come stabilito dall'art. 15 del decreto n. 37/2008, ed il riconoscimento della libertà contrattuale in questa materia  ulteriormente depone per l'inesistenza di una nullità civilistica in tale ambito .

   Un'autorevole commento [1] [1] afferma che il decreto n. 37/2008 , in quanto appartenente alla normativa secondaria , non può abrogare e quanto meno derogare l'art. 1490 del codice civile, fonte giuridica primaria ,  che disciplina la garanzia sui vizi della cosa venduta, per il quale:

-  il venditore deve garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore;

- il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto , se il venditore ha in mala fede taciuto la compratore i vizi della cosa venduta .

Pertanto si afferma che il decreto n. 37/2008 nulla ha mutato in materia di contrattazione degli immobili i quali continuano , come in passato, a potere circolare senza che  i relativi atti di trasferimento riportino la dichiarazione del  venditore di cui all'art. 13,  la cui unica finalità consiste nella  riduzione delle asimmetrie informative nella contrattazione avente ad oggetto gli immobili in cui siano installati gli impianti menzionati nell'art. 1 del decreto n. 37/2008.

    Tale ricostruzione giuridica oltre che corretta è conforme al dettato della prevalente giurisprudenza che afferma quanto segue :

"Poiché il notaio non è destinatario passivo delle dichiarazioni delle parti , contenuto essenziale della sua prestazione professionale  è il cosiddetto dovere di consiglio , che peraltro ha ad oggetto questioni tecniche , cioè problematiche , che una persona non dotata di competenza specifica non sarebbe in grado di percepire , collegate al possibile rischio , ad esempio, che una vendita immobiliare possa risultare inefficace a causa della condizione giuridica dell'immobile trasferito ; tale contenuto non può essere peraltro dilatato fino al  controllo di circostanze di fatto il cui accertamento rientra nella normale prudenza , come la solvibilità del compratore nella vendita  con pagamento dilazionato nel prezzo , o  l'inesistenza di vizi della cosa. Pertanto , qualora in sede di stipula di un atto di compravendita immobiliare , l'alienante abbia dichiarato estinto il debito a garanzia  del quale sia stata iscritta un'ipoteca sul bene , deve ritenersi che l'acquirente abbia controllato , secondo la diligenza normale del padre di famiglia , la veridicità di tale circostanza  attraverso  la richiesta di esibizione della relativa quietanza  , senza che sia configurabile a carico del notaio l'obbligo  professionale avente ad oggetto il consiglio di effettuare la relativa verifica. [2] [2]"

- "In tema di compravendita , l'esistenza di un accordo novativo , in virtù del quale le parti abbiano estinto l'originario obbligazione di garanzia prevista dall'art. 1490 del codice civile  sostituendola con altra avente ad oggetto l'impegno del venditore di eliminare i vizi della cosa,  costituisce oggetto di un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità se immune da vizio di motivazione [3] [3] ."

- "L'obbligo di garanzia stabilito a carico del venditore dagli articoli 1490 e 1497 del codice civile riguarda esclusivamente  i vizi e la mancanza di qualità essenziali intrinseci alla cosa venduta e non può quindi trovare riferimento in dati intrinseci alla cosa stessa. Nel caso pertanto di una fornitura di beni ( nella specie , valvole deviatrici per impianti elettrici di riscaldamento ) riconosciuti privi di vizi  intrinseci e conformi al tipo in compravendita , l'inidoneità a funzionare in concreto  in relazione  alle peculiari caratteristiche del tipo di impianto , in cui siano stati inseriti dal compratore , non può farsi ricadere sul venditore , trattandosi di fatto estrinseco rispetto alle qualità essenziali del prodotto e restando la responsabilità di una scelta errata dell'acquirente a carico del venditore solo ove questi abbia  promesso l'idoneità del prodotto fornito a soddisfare le particolari  esigenze prospettate dal compratore [4] [4] ."

- " Configurano gravi difetti dell'edificio a norma dell'art. 1669 del codice civile anche le carenze costruttive dell'opera , da intendere anche come singola unità abitativa , che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità  e/o l'abitabilità della medesima , come allorché la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d'arte anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell'opera (quali l'impermeabilizzazione , i rivestimenti , gli infissi , la pavimentazione , gli impianti ) , purchè tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione , ancorché ordinaria , e cioè mediante opere  di riparazione , di rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici  o che mediante opere che integrano o mantengano in efficienza gli impianti tecnologici installati  . (Principio affermato dalla Suprema Corte in una fattispecie in cui gli acquirenti avevano agito per responsabilità extracontrattuale nei confronti del costruttore perché le mattonelle del pavimento dei singoli appartamento si erano scollate e rotte in misura percentuale notevole rispetto alla superficie rivestita ) [5] [5] . "

- "Nel contratto preliminare di compravendita , qualora la cosa pattuita risulti difforme o alterata o presenti comunque vizi , il promettente può in sede di esecuzione in forma specifica dell'obbligo  di concludere il  contratto domandare , oltre alla sentenza di cui all'art. 2932 del codice civile , la riduzione del prezzo pattuito  o in alternativa  la condanna del promettente venditore all'eliminazione dei vizi ; l'ammissibilità di tali rimedi di carattere generale , previsti per i contratti sinallagmatici , discende dalla violazione dell'impegno traslativo assunto dal promittente venditore col preliminare , contenente la sola  fonte dei diritti e degli obblighi contrattuali delle parti   , la quale esige che il bene oggetto del contratto sia trasferito in conformità alle previsioni e senza vizi  [6] [6]."

   Le conclusioni sopra  citate sono state condivise dal parere emesso il 26/3/2008 dal Cons. Dott. Raffaello SESTINI , Capo dell'ufficio legislativo del Ministero dello Sviluppo economico, in risposta a quesiti postigli in detta materia dalla UNIONCAMERE. 

   In tale risposta si precisa che i documenti da consegnare in caso di trasferimento dell'immobile sono solo quelli obbligatori secondo le norme applicabili all'epoca della costruzione o modifica dell'impianto vale a dire :

- la dichiarazione di conformità , se già prevista dall'art. 7 della legge 5/3/1990 n. 46  per gli edifici adibiti ad uso civile e per gli impianti elettrici per tutti gli edifici,   salvo che le parti si accordino ai sensi dell'art. 13 del decreto n. 37/2008 per non allegarla all'atto di trasferimento dell'immobile ; 

- il progetto ed il collaudo dell'impianto solo se imposti dalle norme vigenti all'epoca della realizzazione o della modifica . Per gli impianti la cui realizzazione  inizierà dopo il 27/3/2008  in molti casi l'art. 5, comma primo, richiede non il progetto , bensì il più semplice elaborato tecnico previsto dall'art. 7 , comma secondo , che andrà consegnato dal dante causa ;

- il libretto d'uso e di manutenzione solo ove obbligatorio  nelle abitazioni civili , in particolare per l'eventuale impianto di riscaldamento autonomo ;

- la dichiarazione di rispondenza per gli impianti realizzati prima dell'entrata in vigore del decreto n. 37/2008 e che non hanno la dichiarazione di conformità prevista dall'art. 7 della legge 5/3/1990 n. 46 , ma solo se le parti non si accordino per escluderla ; la possibilità del proprietario di ricorrere a tale dichiarazione costituisce una novità del decreto n. 37/2008 e può anche riguardare l'intero edificio. Aggiungasi che secondo l'art. 7 , comma primo, del decreto n. 37/2008 il progetto o l'elaborato tecnico costituiscono parte integrante della dichiarazione di conformità e pertanto saranno di regola consegnati in allegato alla dichiarazione di conformità in qualità di allegati obbligatori . Per gli impianti preesistenti  al 27/3/2008 il progetto , qualora sia obbligatorio  , ma sia in realtà mancante , potrà essere sostituito dalla dichiarazione di rispondenza , prevista dall'art. 7  , comma sesto, sostitutiva della dichiarazione di conformità.

    Per quanto riguarda l'obbligo , introdotto dall'art. 13 del decreto n. 37/2008 , di allegare tale documentazione , seppur semplificata , all'atto di trasferimento si afferma che la ragione di tale previsione normativa trova il suo fondamento di rafforzare la tutela sostanziale della sicurezza di  chi vive o lavora negli edifici. In particolare il predetto parere sostiene che con  la predetta clausola il venditore o il dante causa assumono la responsabilità giuridica  inerente alla non conformità degli impianti alle norme di sicurezza . Tuttavia se   da una lato si precisa che la previsione di tale clausola  nel contratto di trasferimento è obbligatoria , d'altro canto si afferma che la stessa è derogabile con una preciso accordo tra le parti. Invero a tal fine è sufficiente che entrambe le parti , all'atto della redazione del contratto , espressamente dichiarino di limitare o di escludere la garanzia attraverso la dichiarazione del venditore e della presa d'atto del compratore che gli impianti  installati nell'immobile siano in tutto o in parte non conformi alle norme di sicurezza ad esso applicabili   . Il parere afferma : " Solo l'apposizione di una clausola di questo tipo potrà quindi superare la generale presunzione dell'ordinamento circa la garanzia del venditore. La norma raggiunge così la propria  finalità di interesse pubblico , volta ad evitare che vi possano essere incertezze circa le responsabilità relative alla sicurezza degli impianti in caso di compravendita di immobili." Inoltre si nota che  tale clausola terrà indenne il dante causa dal rischio che l'avente causa , una volta pentitosi del trasferimento dell'immobile , chieda giudizialmente la risoluzione del contratto per inadempimento e per violazione di quanto previsto dagli articoli 1218 , 1173, 1490 e 1497  del codice civile,  prendendo a pretesto formale la violazione degli articoli del decreto n. 37/2008.

   Il parere inoltre afferma che l'art. 13 del decreto n. 37/2008 si applica agli atti di trasferimento degli immobili stipulati alla data di entrata in vigore del decreto n. 37/2008 e che nè l‘art. 13,  né altra norma del decreto n. 37/2008 impongono un nuovo generale obbligo di procedere all'adeguamento degli impianti  preesistenti al 27/3/2008 che siano conformi alle precedenti norme di sicurezza ad essi applicabili. 

- 11) Gli allegati I e II del decreto n. 37/2008  .

    L'allegato  I corrisponde alla  dichiarazione  di conformità dell'impianto a regola dell'arte  e corrisponde all'omologa dichiarazione  prevista dal D.M. 20/2/1992 pubblicato sulla GU n. 49 del 28/2/1992.

    L'allegato II invece consiste nella dichiarazione  di conformità  dell'impianto  a regola dell'arte ad uso degli uffici tecnici di imprese non installatrici .

Il contenuto dei due allegati è pressoché identico e si differenzia poiché l'allegato II tra gli allegati obbligatori ovviamente non contempla la copia del certificato di riconoscimento dei requisiti tecnico - professionali ed inoltre  non indica , nella parte generale , il nome del committente dei lavori   .

Dott. Giulio Benedetti - magistrato .

[1] [7] Sicurezza degli  impianti : nessun limite alla circolazione degli immobili, articolo a cura dell'Ufficio Studi del Consiglio Nazionale del notariato del 18/3/2008 , consultabile su  http://www.notariato.it/ [8] .

[2] [9] C.Cass . Civ., Sez. 2, sent. n. 7707 del 29/3/2007, Rv. 596051.

[3] [10] C.Cass. Civ. ; Sez. 2, sent. n. 15437 del 7/7/2006, Rv. 591325.

[4] [11] C.Cass. Civ.,Sez. 1, sent. n. 1522 del 29/3/1989 , Rv. 462325.

[5] [12] C.Cass. Civ, Sez. 2, Sent. n. 8140 del 28/4/2004 , Rv. 572418.

[6] [13] C.Cass. Civ, Sez. 2, sent. n. 9636 del 16/7/2001 , Rv. 548226.