L’assemblea di Condominio e le piscine.

La normativa introdotta dalla Giunta  Regionale  della  Lombardia, con  deliberazione  del  17  maggio  2006  n.8/2552, ed oggetto del presente convegno, comprende una serie di disposizioni specificamente applicabili alle piscine condominiali, ossia alle piscine collocate all’interno di complessi condominiali.
La  presenza  della  piscina  condominiale  senza  dubbio  impreziosisce  la  situazione  complessiva  dell’edificio, ma determina  anche  ulteriori  problemi  per  quanto  riguarda  il  suo uso, la  ripartizione  delle spese  e  soprattutto  la  questione  fondamentale  della  responsabilità  per  i  danni  che  gli   utenti  eventualmente  possono  subire  a  seguito  del  suo  uso.
La realizzazione di una piscina all’interno del Condominio così come l’esecuzione sulla stessa di opere ed interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, ed ancora la ripartizione delle spese afferenti la conservazione ed il godimento dell’impianto vedono l’alternarsi di assemblea ed amministratore del Condominio nell’adozione delle decisioni e delle iniziative di volta in volta necessarie.  Con il presente intervento s’intende sinteticamente esaminare le fattispecie più comuni che vedono in particolare coinvolte queste due figure senza invadere il campo degli esimi tecnici che mi hanno preceduto ma partendo proprio dalle indicazioni date dagli stessi sulle opere e sulle procedure che l’amministratore deve realizzare per valutare chi ha il potere di decidere la loro esecuzione e deliberare gli stanziamenti relativi .

a) La realizzazione ex novo della piscina all’interno del Condominio.
In primo luogo è importante affrontare la problematica della realizzazione ex novo della piscina, oppure la costruzione di una nuova vasca aggiuntiva a quella esistente ritenuta insufficiente, all’interno del complesso condominiale, da subito evidenziando come autore dell’iniziativa è l’assemblea condominiale, salvo interrogarsi sulle maggioranze a tal fine necessarie.
I  condomini, ai  sensi  dell’art. 1120  c.c. possono  disporre  tutte  le  innovazioni  dirette  al  miglioramento  o  all’uso  più  comodo  o  al  maggior  rendimento  delle  cose  comuni. L’assemblea  condominiale  ha  potere  in  relazione  ai  rapporti  attinenti  all’uso  e  al  godimento  delle  cose  comuni  mentre essa  non può  interferire  nella  disponibilità  nell’uso  e  nel  godimento  della  proprietà  esclusiva  dei  singoli  condomini. Giova  ricordare  che  sono  vietate  le  innovazioni  che  possano  recare  pregiudizio  alla  stabilità  e  alla  sicurezza  del  fabbricato, che  ne  alterino  il  decoro  archittettonico  e  che  rendano  talune  parti  comuni  dell’edificio  inservibili  all’uso  o  al  godimento  anche  di  un  solo  condomino.
La costruzione ex novo della piscina all’interno del Condominio può certamente considerarsi un’innovazione nell’accezione di cui all’art. 1120 CC e secondo l’interpretazione data alla norma dall’ormai costante giurisprudenza della Suprema Corte, per cui è innovazione “qualsiasi opera nuova che, eccedendo i limiti della conservazione, dell’ordinaria amministrazione o del godimento della cosa comune, ne comporti una totale o parziale modificazione nella forma o nella sostanza, con l’effetto di migliorarne o peggiorarne il godimento e comunque alterarne la destinazione originaria, con conseguente implicita incidenza sull’interesse di tutti i condomini” (Cass. 2746/1989).
Tale fattispecie è in particolare ravvisabile laddove un’area condominiale prima destinata a giardino o cortile o ad altro uso, venga successivamente destinata alla realizzazione di una piscina.
La decisione in ordine alla realizzazione ex novo di una piscina compete naturalmente all’organo assembleare, chiamato a deliberare con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’art. 1136 CC, ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio.
E’ peraltro interessante sul punto analizzare la tesi proposta da alcuni studiosi della materia, che in particolare hanno esaminato l’ipotesi della realizzazione ex novo di una piscina con conseguente sottrazione della totalità (o della quasi totalità) dello spazio destinato a giardino condominiale. In tal caso la delibera in ordine alla realizzazione ex novo della piscina si risolverebbe in una decisione che inevitabilmente andrebbe ad incidere sul diritto di proprietà dei singoli condomini, in particolare rendendo una parte comune – il giardino condominiale – inservibile all’uso cui è stata originariamente destinata, sottraendola in toto all’utilizzo ed al godimento dei condomini medesimi. Ebbene, in relazione a tale eventualità, in relazione alla portata ed alle conseguenze dell’opera innovativa, si è ritenuta necessaria una delibera adottata dall’assemblea con il concorso unanime della volontà di tutti i partecipanti al condominio.
Qualificando la realizzazione ex novo della piscina in termini di innovazione, è altresì importante chiarire se debba o meno trovare applicazione il disposto di cui all’art. 1121 CC in tema di “innovazioni gravose o voluttuarie”, in relazione alle quali i condomini che non intendano trarne vantaggio sono esonerati dal qualsiasi contributo nella spesa (salvo possibilità di decidere, in qualunque tempo, di partecipare ai vantaggi dell’innovazione contribuendo alle spese di esecuzione e manutenzione dell’opera). Come chiaramente dice il legislatore, il problema va risolto alla luce delle “particolari condizioni” dell’edificio, ossia avuto riguardo alla concreta situazione in cui viene ad inserirsi la costruzione della piscina. E’ chiaro infatti che la realizzazione di una piscina all’interno di un condominio posto nel centro cittadino, condominio dunque le cui unità immobiliari sono destinate primariamente a residenza abituale, l’opera potrebbe ben considerarsi quale innovazione voluttuaria e gravosa.
A diversa conclusione si deve peraltro pervenire laddove l’impianto debba realizzarsi in un condominio posto in località turistica, abitualmente destinato ad essere utilizzato per trascorrere le ferie estive. In tal caso l’innovazione, in relazione alla destinazione delle unità immobiliari, non potrebbe considerarsi voluttuaria. In ordine alla gravosità della relativa spesa si dovrà necessariamente considerare la dimensione del complesso e dunque l’effettiva incidenza del costo sul singolo partecipante al condominio.

b) La “messa a norma” dell’impianto: maggioranze per le relative deliberazioni e ripartizione delle spese.
Interessante è interrogarsi in ordine alle maggioranze richieste per la deliberazione di interventi che si rendano necessari per adeguare l’impianto comune – la piscina – alle norme di legge.
Al riguardo è possibile richiamare in via analogica la giurisprudenza che negli anni si è formata in relazione agli interventi di adeguamento e messa a norma degli impianti di ascensore.
In particolare si è affermato che la natura dell’intervento che si renda necessario per l’adeguamento dell’impianto alle nuove normative non incide sulle maggioranze necessarie per l’adozione della relativa deliberazione.
Sul punto è comunque e sempre necessario distinguere nel concreto se l’adeguamento alle normative di legge comporti un’opera di manutenzione ordinaria ovvero straordinaria, con conseguente esigenza di deliberare con le rispettive maggioranze previste dall’art. 1136 CC.
L’adeguamento alle nuove norme di legge non costituisce certamente innovazione poiché le cose comuni oggetto delle modifiche a tal fine necessarie non subiscono alcuna sostanziale variazione e conservano la loro destinazione.
Conseguentemente se si tratta di opere od interventi rientranti nel concetto di manutenzione ordinaria l’amministratore dovrà provvedervi senza bisogno di alcuna preventiva autorizzazione rientrando ciò nei suoi doveri di cui all’art. 1130 c.c. (a titolo indicativo si rammenta: la realizzazione del documento di valutazione dei rischi, la successiva stesura del piano di autocontrollo, la gestione della pulizia della piscina e dell’acqua, la realizzazione delle analisi periodiche dell’acqua, la delimitazione delle zone e così via)
Se viceversa si tratta di opere od interventi rientranti nel concetto di manutenzione straordinaria o di modificazioni rilevanti del bene (modifiche ed adeguamenti strutturali della piscina e delle zone di pertinenza, messa a norma di spogliatoi o docce, introduzione del servizio di vigilanza o assistenza bagnanti e così via) l’amministratore, con la diligenza con cui deve adempiere al mandato ricevuto, dovrà per tempo eseguire tutte le valutazioni tecniche del caso, richiedere i preventivi di spesa e/o la documentazione tecnica del caso, quindi convocare l’assemblea dei condomini onde permettere loro di assumere le necessarie decisioni. Tenuto conto dei tempi veramente brevi per l’adeguamento degli impianti esistenti è opportuno che l’amministratore faccia predisporre al più presto il documento di valutazione dei rischi con precisate le opere per regolarizzare gli impianti e pertinenze come atto prodromico a tutta la sua successiva attività sopra evidenziata.
Circa il riparto della spesa, come sempre, bisogna valutare preventivamente se sussiste un regolamento contrattuale in essere ed in tal caso deve essere applicato il criterio ivi stabilito essendo lo stesso vincolante per tutti i condomini. Nel silenzio od inesistenza del regolamento il principio affermato, sempre in materia di adeguamento degli impianti d’ascensore alle nuove normative CEE, principio questo richiamabile in via analogica anche per la piscina, è quello  secondo cui le relative spese devono essere sopportate da tutti i condomini in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà ciò in applicazione dell’art. 1123 c.c.
Mi permetto in questa sede richiamare la vostra attenzione sul documento di valutazione dei rischi che deve essere steso da personale preparato e competente. Infatti la Suprema Corte ha risolto il caso della responsabilità per incidenti avvenuti nell’ambito delle piscine e delle loro adiacenze applicando la disciplina di cui all’art. 2051 c.c. (Cass. N. 20334 del 15/10/2004) e conseguentemente l’amministratore dovrà dare la prova di aver fatto tutto il possibile per evitare il danno. Un buon documento di valutazione, seguito da tutte le attività consequenziali, può essere una prova sulla sua attività; invece un pessimo documento di valutazione, magari standard che non tiene conto della situazione concreta dell’immobile, sarà prova della colpevolezza dell’amministratore.

c) La ripartizione delle spese di manutenzione della piscina: condomini esclusi.
A volte si pone poi il problema del concorso alle spese da parte di alcuni condomini che nel concreto non abbiano l’utilizzo neppure potenziale del bene comune: si pensi ai proprietari di unità commerciali, con accesso solo dalla via pubblica e senza alcun accesso al giardino interno con piscina, facenti parte del condominio ma obiettivamente impossibilitati ad accedere al bene/servizio comune in ragione della struttura e della conformazione del condominio medesimo.
Si richiama sul punto la tesi espressa dalla Corte di Cassazione con sentenza 5179 del 29.4.1992 per cui “ il principio di proporzionalità fra spese ed uso di cui al 2º comma, art. 1123 c.c., secondo cui le spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio sono ripartite, qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, in proporzione dell’uso che ciascuno può farne, comporta che ove la possibilità dell’uso sia esclusa, con riguardo alla destinazione delle quote immobiliari di proprietà esclusiva, per ragioni strutturali indipendenti dalla libera scelta del condomino, va escluso anche l’onere del condomino stesso di contribuire alle spese di gestione del relativo servizio”. 
In particolare è importante evidenziare come la tesi ora riportata sia stata espressa dai giudici di legittimità proprio in relazione alla situazione di alcuni proprietari di negozi compresi all’interno del condominio, i quali, proprio in base all’enunciato principio, dovevano ritenersi esclusi dal concorso nelle spese relative ai servizi condominiali di giardinaggio e piscine cui non avevano accesso.

d) L’assunzione di personale destinato alla piscina.
Qualora il Condominio sia dotato di una piscina, si pone l’esigenza di procedere alla  nomina  dell’addetto  agli  impianti  tecnologici. L’amministratore  deve  scegliere  quest’ultimo  tra  coloro  che  posseggono  una  competenza  tecnica  specifica  nella  gestione  e  nella  manutenzione  degli  impianti  di  una  piscina, incluse  le  abilitazioni  specifiche  di  legge, ove  necessarie. Il  ruolo  di addetto  agli  impianti  tecnologici  può  essere  affidato, con  accordo  formale, anche  ad  aziende esterne  specializzate.
Il  compito  infatti  di  curare l’applicazione  delle  norme  sulla  sicurezza  degli  impianti, svolgere  direttamente  i  compiti  di  prevenzione  e  protezione  dai  rischi  in  condominio, rientra  tra  i  compiti  specifici  dell’amministratore il quale provvede alla nomina nell’ambito dei poteri conferitigli dall’art. 1130 c.c. senza bisogno di preventiva delibera assembleare ricordandosi che l’incarico deve essere solo per la gestione in corso.
L’amministratore  del  condominio, in  qualità  di  titolare  dell’impianto, deve inoltre provvedere  ad  identificare  l’eventuale  necessità  di  vigilanza  o  assistenza  bagnanti, nonché  le  modalità  con  cui  può  essere espletato  tale  servizio. Interpretando la fattispecie come mera modifica integrativa ad un servizio già esistente – e non quindi innovazione - si ritiene che l’assemblea del Condominio possa al riguardo deliberare con la maggioranza normale e cioè quella del quinto comma dell’art. 1136 trattandosi normalmente di una spesa rilevante.
Deliberata l’assunzione dell’addetto ad opera dell’assemblea, sarà poi l’amministratore che darà concreta esecuzione alla delibera anche scegliendo la persona che all’uopo reputi più idonea.
Qualora alcuni condomini non concordino con le scelte operate dall’Amministratore, gli stessi potranno impugnare la decisione e ricorrere all’assemblea a norma e per gli effetti di cui all’art. 1133 CC, la stessa si pronunzierà pertanto sul reclamo.

d) La regolamentazione dell’uso della piscina: introduzione di orari di accesso; limitazione all’accesso degli ospiti ecc.
In ordine al concreto utilizzo della piscina di proprietà comune possono porsi problematiche diverse.
In primo luogo è opportuno che, per garantire la sicurezza, vengano introdotte limitazioni di orario e che delle stesse venga data idonea informativa ai condomini sia con comunicazione diretta, tramite raccomandata RR e sia con adeguata cartellonistica all’ingresso dell’area piscina.
Poi dovranno essere istituite importanti regole di comportamento a tutela sia dell’igiene e sia della sicurezza, infine per il rispetto dei limiti esistenti in particolare circa la capienza degli impianti.
In linea generale è possibile ritenere che l’Amministratore del Condominio possa a ciò provvedere nell’ambito delle sue attribuzioni.
L’art. 1130 CC pone infatti a carico dell’Amministratore il dovere di disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini, conseguentemente rientra nei suoi doveri redigere il regolamento del servizio tenendo conto della normativa che oggi si esamina.
Peraltro anche l’assemblea potrebbe essere chiamata a deliberare sul punto, a tal fine ritenendosi sufficiente la maggioranza semplice, trattandosi appunto di decisione afferente la disciplina del normale godimento ed utilizzo del bene comune.
Ci si pone poi l’interrogativo in ordine alla possibilità di impedire ai condomini di invitare terzi estranei a godere della piscina condominiale.
Nel lontano 1989 il Pretore di Roma ( pret. Roma  13  luglio  1989) affermava la necessità di apporre un limite alla facoltà dei condomini di invitare ospiti nella piscina condominiale. In particolare, in  applicazione  del  principio  contenuto  nell’art. 1118, comma  1, e  nell’art. 1123  c.c., il giudice riteneva che il  diritto  di  invitare  ospiti  nella  piscina comune dovesse esercitarsi in  proporzione  alla  quota  di  proprietà [ovvero in relazione ai millesimi di proprietà]. Il principio sancito dall’allora Pretore di Roma non appare tuttavia condivisibile, dovendosi diversamente argomentare alla luce delle disposizioni vigenti in materia di diritti dei condomini sulle cose comuni.
L’ampiezza che tradizionalmente caratterizza il diritto del proprietario [e dunque del comproprietario] porta ad ammettere la possibilità che il condomino – comproprietario della piscina - inviti terzi estranei a godere del bene di cui trattasi. Tuttavia, sempre in virtù dei principi generali,  ciascun condomino ha il diritto di utilizzare la cosa comune “purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto” (art. 1102 CC).
Ecco allora che la risposta al quesito formulato non può prescindere da un’indagine concreta e fattuale in ordine alla natura ed alla dimensione dell’impianto di cui si discute. E’ chiaro infatti che laddove il condominio disponga di una piscina di dimensioni ridotte rispetto al numero elevato di condomini (si ricorda il numero massimo di bagnanti che possono entrare in contemporanea nelle vasche in relazione alla loro superficie pari ad 1 persona ogni mq.2), la condotta del singolo che sistematicamente inviti terzi estranei a godere della piscina medesima, lede inevitabilmente il diritto degli altri condomini, restringendo il già limitato diritto di godimento degli altri partecipanti alla comunione e fa sorgere problemi di sicurezza che in ogni caso il condominio deve garantire.
In questo senso dunque si ritiene potersi affermare che laddove si ponga un problema di capienza della piscina di proprietà comune, ben potrebbe ipotizzarsi l’apposizione di limiti al numero di persone che possano accedere all’impianto, giungendo anche, se del caso, ad escludere l’accesso di terzi estranei al condominio.
Nella regolamentazione dell’accesso dovrà essere innanzitutto preferito il limite agli estranei rispetto a quello di accesso ai condomini, così il primo limite che potrà essere introdotto riguarda gli ospiti.
Laddove però detto limite risultasse insufficiente si potrà introdurre quello dell’accesso massimo alla zona piscina o valutare altre strade.
Si richiama sul punto la giurisprudenza formatasi in materia di uso turnario dei beni comuni, giurisprudenza che specificamente ha affermato il potere dell’assemblea di regolamentare in tal senso l’uso dei beni comuni.
Si riporta a titolo di esempio una pronuncia di merito, la sentenza emessa dal Tribunale di Genova del 10.10.1992, secondo cui “l’assemblea condominiale può legittimamente regolamentare l’uso dei beni comuni limitando il godimento dei condomini, nell’interesse comune, senza incorrere in causa di nullità assoluta, salvo escludere il godimento diretto dei condomini o di alcuno di essi; sicché, in caso d’incapienza dei beni, il godimento turnario offre l’unico strumento idoneo a consentire il godimento diretto di tutti i condomini, e nessuna norma inderogabile impone di ragguagliare la durata dei periodi di godimento all’entità delle quote di comproprietà dei turnisti”.
Conseguentemente se si deve garantire il pari utilizzo e la sicurezza dell’impianto non è esclusa la possibilità di un limite massimo di utilizzo o di un uso turnario dell’impianto.
 Un’ultima annotazione riguarda il comportamento dell’amministratore laddove i condomini rifiutino di deliberare o non vogliano adottare le opere e le procedure necessarie alla messa in sicurezza della piscina: si ritiene che in tal caso l’Amministratore debba bloccare l’uso della piscina.

e) La detraibilità delle spese afferenti le opere eseguite sulla piscina di proprietà comune.
Quale ultima annotazione di carattere pratico si rammenta che anche per gli interventi e le opere eseguite sulla piscina condominiale trova applicazione la normativa sulla detraibilità del 36% ai fini irpef, in virtù delle disposizioni di cui alla Circolare 57/E del 24.02.1998 sugli impianti tecnologici.

 Avv. PIERCARLO PERONI